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Contenido
- Qué significa el Efecto Dunning–Kruger en el Desarrollo
- Debida Diligencia de Terrenos y Servicios Públicos: Lista de Verificación de Riesgos
- Modelo Financiero: Presupuestación Probabilística con P50/P80
- Monte Carlo para Costos y Cronograma
- Gráfico de Sensibilidad Tornado (IRR/NOI)
- Coordinación MEP y Diseño a Presupuesto
- Ventas fuera de plano y el Motor de Precios
- SOPs y Portal del Propietario
- Premortem, Equipo Rojo, Puntuaciones de Brier, Post-mortem
- Mini Lista de Verificación Antes de Comprar un Terreno
- Caso: “Villa en la Ladera”
- FAQ
Qué significa el Efecto Dunning–Kruger en el Desarrollo
En desarrollo inmobiliario, el efecto Dunning–Kruger aparece cuando la confianza supera la competencia. Resultado: promesas infladas de cronograma y presupuesto, control débil sobre el proceso de desarrollo inmobiliario y riesgos no valorados. El remedio: gestión de riesgos disciplinada, tasas base (clases de referencia), estimaciones probabilísticas y revisiones independientes.
Debida Diligencia de Terrenos y Servicios Públicos: Lista de Verificación de Riesgos
Antes del diseño esquemático, verifique: título/cargas, acceso (público/contractual), conexiones de servicios públicos (capacidad eléctrica, agua, aguas residuales), pendiente/geología y restricciones de altura/desplazamiento/ambientales. Esta lista de verificación de riesgos para desarrolladores previene costosas reestructuraciones en etapas avanzadas.
Lista de verificación de debida diligencia de terrenos
Modelo Financiero: Presupuestación Probabilística con P50/P80
P50 es la previsión mediana del costo/cronograma final; P80 es un nivel más conservador con ~80% de probabilidad de cumplirlo. La diferencia entre P50 y P80 se convierte en la contingencia. Incluya IRR/NPV/NOI/DSCR, estacionalidad de ingresos y tasas base reales de proyectos comparables.
Cómo calcular P80 y establecer un presupuesto probabilístico
Monte Carlo para Costos y Cronograma
La simulación de Monte Carlo modela la incertidumbre de los insumos clave: costo del concreto (triangular), muros de contención (lognormal), ventanas climáticas (Bernoulli). Ejecutar de 5 a 10 mil simulaciones produce una distribución de costo/cronograma final y niveles defendibles de P50/P80.
Paso a paso de Monte Carlo para desarrolladores
Gráfico de Sensibilidad Tornado (IRR/NOI)
Un gráfico de sensibilidad tornado clasifica variables por influencia en los resultados (IRR/NOI/presupuesto/cronograma). Enfatice rangos clave para terrenos/ingeniería, OR, ADR, costos de muros de contención, logística, etc., para enfocar los controles de riesgo donde más importan.
Ejemplo de gráfico tornado y plantilla
Coordinación MEP y Diseño a Presupuesto
MEP (Mecánico, Eléctrico, Plomería) necesita coordinación temprana: ejes, rutas, alturas libres, capacidades. El enfoque de Diseño a Presupuesto fija un costo objetivo por m² antes del diseño y aplica ingeniería de valor sin perder funcionalidad.
Coordinación MEP: BIM, verificación de conflictos y listas de verificación
Ventas fuera de plano y el Motor de Precios
Valide la demanda antes de un CAPEX mayor; prepare contenido de listado y un showroom. Para alquileres, implemente un motor de precios—un algoritmo de precios dinámicos que gestiona ADR/OR/RevPAR según la estacionalidad y la competencia.
Precios dinámicos para villas y alquileres vacacionales
SOPs y Portal del Propietario
SOPs (procedimientos operativos estándar) estabilizan la calidad y reducen el error humano. Un portal del propietario aporta transparencia: informes sobre OR, ADR, RevPAR, NOI, órdenes de trabajo y pagos.
Portal del propietario e informes transparentes
Premortem, Equipo Rojo, Puntuaciones de Brier, Post-mortem
- Premortem (45 minutos): “Imagina que el proyecto fracasó — ¿por qué?” → acciones preventivas y propietarios de riesgos.
- Equipo rojo: QS/PM independiente que “rompe” suposiciones/planes de costos/contratos antes de la firma.
- Puntuaciones de Brier: una métrica para la precisión de pronósticos probabilísticos; mantenga un registro de calibración para predicciones de cronograma/OR/ADR.
- Post-mortem: 5 hechos, 3 lecciones, 2 cambios de SOP después de cada hito.
Plantillas de sesión y rastreador de puntuaciones de Brier
Mini Lista de Verificación Antes de Comprar un Terreno
- Título/cargas — debida diligencia legal independiente.
- Acceso — servidumbre pública o contractual documentada.
- Poder — cálculo de carga, punto de conexión, costo/plazo de actualización.
- Agua/aguas residuales — fuente, rendimiento/calidad, estacionalidad, esquema de tratamiento seleccionado.
- Pendiente/geología — informe + presupuesto para drenaje y muros de contención.
- Restricciones — altura, desplazamientos, zonas ambientales.
- Logística — viabilidad de suministro por temporada/ruta/costo.
Lista completa de verificación de debida diligencia de terrenos
Caso: “Villa en la Ladera”
Plan: 12 meses, $2,000/m², cero contingencia. Realidad: +5 meses de retraso debido a monzón/logística; +$400/m² por muros de contención/drenaje; +$80/m² por actualización de transformador; ventas anticipadas lentas sin un showroom. Conclusión: sin clases de referencia, una adecuada reserva P80, coordinación temprana de MEP y un análisis tornado, incluso los proyectos “hermosos” pierden su viabilidad económica.
FAQ
¿Qué son P50 y P80 en un presupuesto de construcción?
P50 es la previsión mediana; P80 es un nivel más conservador con ~80% de probabilidad de cumplirlo. La diferencia se utiliza como contingencia para gestionar el riesgo.
¿Cómo uso Monte Carlo para costos y cronograma?
Defina insumos inciertos y sus distribuciones (triangular, lognormal, etc.), ejecute miles de simulaciones y obtenga una distribución de costo/cronograma total con niveles claros de P50/P80.
¿Por qué usar un gráfico de sensibilidad tornado?
Para identificar qué factores impulsan más el IRR/NOI/presupuesto/cronograma — así puede colocar controles de riesgo y contingencia donde el impacto es mayor.
¿Qué incluye la coordinación MEP?
Alinear HVAC, cargas/paneles eléctricos y rutas de agua/aguas residuales: ejes, elevaciones, despejes, conflictos (a menudo a través de BIM).
¿Cómo organizar SOPs y un portal del propietario?
Documente SOPs, SLAs y puertas de calidad; proporcione a los propietarios paneles de control con OR/ADR/RevPAR/NOI, informes, órdenes de trabajo y pagos en un solo lugar.
¿Qué son premortem, un equipo rojo y puntuaciones de Brier?
Premortem es una rápida sesión de riesgo previa al fallecimiento; un equipo rojo es una auditoría independiente de QS/PM de suposiciones/costos/contratos; las puntuaciones de Brier miden la precisión de los pronósticos probabilísticos.
Lectura adicional
- Etapas del desarrollo inmobiliario y control de riesgos
- Informes para propietarios: OR/ADR/RevPAR/NOI
- Ingeniería de valor y Diseño a Presupuesto
¿Necesita ayuda con el modelo, P50/P80 y Monte Carlo?
Prepararemos un presupuesto probabilístico, construiremos un gráfico de sensibilidad tornado y configuraremos precios dinámicos para alquileres. Contacte al equipo
