es
Koh Phangan es una isla pintoresca en Tailandia, que cada año atrae a más y más ciudadanos extranjeros que sueñan con un hogar acogedor en la costa. Este lugar es conocido por su atmósfera relajada, playas limpias y rica naturaleza, lo que lo convierte en un lugar ideal tanto para residencia temporal como permanente. El creciente interés en la compra de propiedades en Koh Phangan se explica no solo por la belleza natural, sino también por las condiciones favorables que ofrece el mercado inmobiliario local. Sin embargo, a pesar de todos los aspectos atractivos, el proceso de compra de bienes raíces por extranjeros en Tailandia tiene sus propias características y limitaciones, que es necesario conocer de antemano para evitar posibles dificultades legales y riesgos financieros.
Aspectos legales de la compra de bienes raíces en Tailandia
La compra de bienes raíces en Tailandia por ciudadanos extranjeros está sujeta a leyes estrictas que limitan significativamente sus derechos sobre la propiedad de la tierra. Por ley, los extranjeros no pueden poseer tierras directamente, lo que es una de las barreras clave para aquellos que desean comprar una casa con un terreno. Sin embargo, a pesar de estas restricciones, los extranjeros pueden comprar libremente apartamentos en edificios de apartamentos (condominios), siempre que la participación de propietarios extranjeros en el edificio no exceda el 49% del área total de todos los apartamentos.
Este sistema permite a los extranjeros poseer propiedades en Tailandia, pero requiere un cumplimiento cuidadoso de todas las reglas y regulaciones legales. Además, existen otras formas legales de poseer bienes raíces, que implican arrendamientos de tierras a largo plazo o la creación de empresas tailandesas con participación limitada de ciudadanos extranjeros. Es importante entender que cualquier transacción de bienes raíces debe ser cuidadosamente revisada y documentada legalmente para evitar violaciones de la ley y proteger su inversión.
Opciones de propiedad para extranjeros
Para los ciudadanos extranjeros que deseen comprar propiedades en Koh Phangan, existen varias opciones legales de propiedad, cada una con sus propias condiciones y restricciones. Vamos a examinarlas más de cerca.
Compra de un apartamento en un condominio
Los extranjeros pueden comprar apartamentos (condominios) en Koh Phangan, que es una de las formas más populares de poseer propiedades. Según la ley tailandesa, los extranjeros pueden poseer hasta el 49% del área total de todos los apartamentos en un condominio. Esto significa que el 51% restante debe ser propiedad de ciudadanos tailandeses o entidades tailandesas. Al comprar un apartamento, un ciudadano extranjero debe proporcionar confirmación de la fuente legal de los fondos transferidos desde el extranjero, lo cual es un requisito previo para registrar la propiedad.
Arrendamiento de tierras
Dado que los extranjeros no pueden poseer tierras directamente, una alternativa es el arrendamiento a largo plazo. Los extranjeros pueden arrendar tierras por hasta 30 años con la opción de renovar por dos términos más, lo que hace que esta opción sea casi equivalente a la propiedad. Esta opción es popular entre aquellos que desean construir una casa o llevar a cabo un negocio en Koh Phangan. El contrato de arrendamiento debe registrarse en el departamento de tierras, y el inquilino tiene derecho a renovar el contrato, asegurando así el uso a largo plazo de la tierra.
Formación de empresas en Tailandia
Otra forma de poseer tierras es formar una empresa tailandesa. Un nacional extranjero puede poseer hasta el 49% de las acciones de la empresa, mientras que el 51% restante debe ser propiedad de ciudadanos tailandeses. Una empresa puede poseer la tierra sobre la cual se construye una casa o se lleva a cabo un negocio. Sin embargo, es importante recordar que las autoridades tailandesas aplican estrictamente esta regla, y las estructuras de fachada donde los socios tailandeses no tienen un interés real en la empresa pueden considerarse ilegales. Por lo tanto, es importante seleccionar cuidadosamente a los socios y consultar con abogados al crear una empresa.
Compra de una casa sin poseer la tierra
Los extranjeros pueden comprar una casa u otro edificio sin el derecho a poseer la tierra en la que se encuentra. En este caso, la casa se registra por separado del terreno, y el propietario debe celebrar un contrato de arrendamiento a largo plazo para la tierra, como se describió anteriormente. Esta opción es posible, por ejemplo, si un ciudadano extranjero desea poseer bienes raíces en Koh Phangan, pero no quiere crear una empresa. Este enfoque requiere una cuidadosa preparación legal para garantizar que se protejan los derechos del propietario.
El proceso de compra de propiedades en Koh Phangan
El proceso de compra de propiedades en Koh Phangan incluye varios pasos clave que deben seguirse para completar la transacción con éxito y de manera segura.
Búsqueda de bienes raíces y conclusión de un contrato
El primer paso es seleccionar una propiedad adecuada. Esto se puede hacer a través de agencias inmobiliarias o directamente a través de vendedores. Después de seleccionar un objeto, el comprador y el vendedor celebran un contrato preliminar de compra y venta, que generalmente incluye los términos de la transacción, los plazos y el monto del depósito. En esta etapa, es importante especificar claramente todas las condiciones para evitar malentendidos en el futuro.
Debida diligencia legal de bienes raíces
Después de firmar el contrato preliminar, sigue la debida diligencia de la propiedad. Esto incluye verificar los derechos de propiedad del vendedor, la existencia de deudas, restricciones o gravámenes sobre la propiedad, así como la conformidad de los documentos con la legislación vigente. En esta etapa, se recomienda involucrar a un abogado experimentado que realice un análisis detallado y se asegure de que la transacción sea legal y segura para el comprador.
Participación de un abogado y traductor
Comprar bienes raíces en Tailandia requiere la participación de profesionales. Un abogado le ayudará en todas las etapas de la transacción, desde la verificación de documentos hasta el registro de derechos de propiedad. Si el comprador no habla tailandés, es necesario involucrar a un traductor certificado que pueda traducir todos los documentos y explicar los aspectos legales de la transacción.
Pago y registro de derechos de propiedad
Después de completar la debida diligencia y aprobar todos los términos de la transacción, el comprador transfiere el monto restante por la propiedad a la cuenta del vendedor. Es importante que todas las transferencias se realicen a través de cuentas bancarias, lo cual es necesario para registrar la transacción en el departamento de tierras. Una vez realizado el pago, las partes firman el contrato de venta final y el título se registra a nombre del nuevo propietario. Esta etapa incluye el pago de impuestos y tarifas asociados con la transferencia de propiedad.
Impuestos y gastos adicionales
Al comprar y poseer bienes raíces en Tailandia, los ciudadanos extranjeros deben tener en cuenta los impuestos y gastos adicionales que surgen tanto durante la transacción como durante la posterior propiedad de bienes raíces.
Impuestos de transferencia de propiedad
Al comprar bienes raíces en Tailandia, el impuesto principal es el impuesto de transferencia. Su tasa es del 2% del valor registrado de la propiedad, que puede diferir del valor real de la transacción. Este impuesto generalmente lo paga el vendedor o el comprador, dependiendo del acuerdo entre las partes.
Impuesto sobre el alquiler
En caso de que un ciudadano extranjero arriende tierras o propiedades en Tailandia, el propietario debe pagar un impuesto sobre el alquiler, que es del 12.5% de los ingresos anuales por alquiler. Sin embargo, en algunos casos, el impuesto puede estar incluido en el precio del alquiler, lo que también debe tenerse en cuenta al firmar el contrato.
Impuesto de timbre y impuesto especial sobre negocios
Además del impuesto de transferencia de propiedad, los compradores también pueden enfrentar el impuesto de timbre y el Impuesto Especial sobre Negocios (SBT). El impuesto de timbre se aplica al 0.5% del valor registrado si la propiedad ha estado en posesión del vendedor durante más de cinco años. De lo contrario, se cobrará el SBT al 3% del valor evaluado de la propiedad más un impuesto adicional del consejo (0.3% del SBT).
Impuestos anuales sobre la propiedad
Los propietarios de bienes raíces en Tailandia están obligados a pagar un impuesto anual sobre la propiedad, cuya tasa depende del tipo de propiedad y su valor. En 2020, se introdujo una nueva ley sobre el impuesto a la tierra y los edificios, que establece tasas del 0.01% al 0.3% dependiendo del uso previsto de la propiedad (residencial, comercial o agrícola). Es importante tener en cuenta que los impuestos están sujetos a cambios, por lo que se deben verificar regularmente las tasas y requisitos actuales.
Costos adicionales
Además de los impuestos, los compradores de bienes raíces deben estar preparados para pagar varios costos adicionales, tales como:
●
Servicios legales. Honorarios de abogados para la verificación de documentos y apoyo en la transacción;
●
Servicios de traducción. Pago por servicios de traductor para traducir documentos al idioma requerido;
●
Costos por registrar una transacción. Honorarios por procesar y registrar una transacción en el departamento de tierras;
●
Valoración de bienes raíces. Costos por los servicios de un tasador para determinar el valor de mercado de los bienes raíces.
Teniendo en cuenta todos los impuestos y tarifas mencionados anteriormente, es importante planificar cuidadosamente su presupuesto para la compra y posesión de bienes raíces en Tailandia para evitar costos financieros inesperados.
Riesgos y precauciones
La compra de bienes raíces en Tailandia para extranjeros está asociada con ciertos riesgos que pueden surgir en cada etapa de la transacción. Para minimizar posibles problemas y evitar pérdidas financieras graves, es necesario tomar una serie de precauciones.
Riesgos legales
Uno de los principales riesgos es una transacción incorrectamente ejecutada o la compra de bienes raíces que no cumple con los requisitos legales. Por ejemplo, comprar tierras que están prohibidas para la propiedad extranjera puede resultar en la anulación del trato. Para minimizar este riesgo, es importante contratar a un abogado calificado que esté familiarizado con las leyes locales para revisar todos los documentos y garantizar la legalidad de la transacción.
Riesgos de fraude
El mercado inmobiliario, especialmente en áreas turísticas populares, puede atraer a estafadores que ofrecen propiedades inexistentes o en problemas. Para evitar tales situaciones, se recomienda cooperar solo con agencias inmobiliarias y bufetes de abogados de confianza que tengan buena reputación y experiencia en la región.
Riesgos financieros
Es necesario tener en cuenta las fluctuaciones en las tasas de cambio, que pueden afectar el costo de la transacción, especialmente al transferir fondos desde el extranjero. Además, es importante tener en cuenta todas las obligaciones fiscales y gastos adicionales para evitar malentendidos y gastos inesperados en el futuro.
Riesgos asociados con el alquiler y la propiedad
Con los arrendamientos de tierras a largo plazo, puede haber riesgos asociados con la extensión del contrato de arrendamiento o cambios en la legislación que pueden afectar los términos del arrendamiento. Para minimizar este riesgo, se recomienda celebrar un arrendamiento renovable y verificar regularmente los cambios en las leyes y consultar con un abogado.
Elección de socios confiables
Un aspecto clave de una transacción exitosa es la elección de socios confiables: abogados, agencias inmobiliarias y traductores. Se recomienda elegir profesionales con experiencia en Tailandia y reseñas positivas. También es importante realizar una revisión detallada de todos los documentos y aspectos legales de la transacción antes de su finalización.
Riesgos al registrar derechos de propiedad
El registro de la propiedad de bienes raíces debe llevarse a cabo estrictamente de acuerdo con la ley tailandesa. Es importante asegurarse de que todos los documentos estén debidamente completados, registrados en el departamento de tierras y que todos los impuestos estén pagados en su totalidad. De lo contrario, pueden surgir problemas con el registro de la propiedad o con el uso posterior de la propiedad.
Características del mercado inmobiliario en Koh Phangan
El mercado inmobiliario en Koh Phangan ha mostrado un crecimiento constante en los últimos años, debido al aumento del interés tanto de compradores extranjeros como de la población local. La isla es atractiva por su belleza natural, atmósfera tranquila y relativa asequibilidad en comparación con otros destinos populares en Tailandia, como Koh Samui o Phuket.
Áreas populares para comprar
Koh Phangan tiene varias áreas clave que son las más populares entre los compradores de propiedades. Estas áreas incluyen:
●
Haad Rin – famoso por sus fiestas, pero también ofrece una amplia gama de propiedades para residencia permanente e inversión;
●
Thong Nai Pan es un área más tranquila y apartada, que atrae a quienes buscan un lugar pacífico para vivir o relajarse;
●
Sri Thanu y Chaloklam son populares entre aquellos que valoran las hermosas playas y la proximidad a la infraestructura local; aquí se compran a menudo casas y villas;
●
Bantay y Haad Yao atraen a inversores y compradores enfocados en inversiones a largo plazo en propiedades de alquiler.
Rangos de precios
Los precios de las propiedades en Koh Phangan varían según el área, el tipo de propiedad y la proximidad al mar. En promedio, los apartamentos (condominios) comienzan en $50,000, mientras que las villas o casas pueden costar desde $150,000 hasta varios millones de dólares, dependiendo del nivel de lujo y ubicación. En algunas áreas prestigiosas, los precios de las villas con vistas al mar pueden alcanzar los $500,000 o más.
Pronósticos para el futuro
El mercado de propiedades en Koh Phangan sigue atrayendo la atención de compradores e inversores extranjeros, especialmente a medida que la isla gana popularidad entre turistas y expatriados. Se espera que la demanda de bienes raíces aumente, lo que llevará a un aumento adicional de los precios. Sin embargo, el mercado puede verse afectado por diversos factores, como cambios en las leyes sobre propiedad extranjera o fluctuaciones económicas globales.
Factores que influyen en el valor de los bienes raíces
El costo de los bienes raíces en Koh Phangan depende de varios factores clave:
●
Las propiedades con vistas al mar o en proximidad cercana a las playas siempre tienen una valoración más alta;
●
El desarrollo de la infraestructura local, incluida la accesibilidad a tiendas, restaurantes, escuelas y centros médicos, afecta significativamente el precio;
●
Las áreas populares entre los turistas son especialmente valoradas por sus propiedades de alquiler, lo que las hace atractivas para los inversores;
●
La limpieza de las playas, la calidad del agua y el nivel general de seguridad ambiental juegan un papel importante en la valoración de los bienes raíces.
En general, el mercado de propiedades en Koh Phangan sigue siendo atractivo para la inversión, especialmente para aquellos que buscan la oportunidad de combinar una vida cómoda con una inversión rentable.
Conclusión
Comprar propiedades en Koh Phangan representa una oportunidad interesante para los ciudadanos extranjeros que buscan adquirir su propio hogar en una de las islas más pintorescas de Tailandia. Sin embargo, este proceso requiere un enfoque cuidadoso y una preparación meticulosa. Es importante que los extranjeros consideren los aspectos legales asociados con la propiedad de bienes raíces, elijan socios y consultores confiables, y estén preparados para cumplir con todos los requisitos legales y pagar impuestos.
A pesar de las restricciones existentes bajo la ley tailandesa, los extranjeros tienen varias opciones legales para poseer bienes raíces, como comprar una unidad de condominio, arrendar tierras o formar una empresa tailandesa. Cada una de estas opciones requiere un estudio detallado y apoyo legal para evitar riesgos y garantizar una protección confiable de sus inversiones.
El mercado de propiedades en Koh Phangan sigue desarrollándose, ofreciendo una variedad de opciones de vivienda y oportunidades de inversión. Se espera que la demanda de propiedades en la isla aumente, lo que podría llevar a un aumento de precios y al interés de los inversores. Sin embargo, como en cualquier otro proyecto de inversión, es necesario analizar cuidadosamente todos los aspectos de la transacción y tomar decisiones informadas.
