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コー・パンガンはタイの美しい島で、毎年、海岸沿いの快適な家を夢見る外国人をますます引き寄せています。この場所はリラックスした雰囲気、清潔なビーチ、豊かな自然で知られており、一時的な居住と永住の両方に理想的な場所です。コー・パンガンでの不動産購入への関心の高まりは、自然の美しさだけでなく、地元の不動産市場が提供する好条件にも起因しています。しかし、魅力的な側面にもかかわらず、タイにおける外国人による不動産購入のプロセスには独自の特徴と制限があり、可能な法的困難や財務リスクを避けるために事前に知っておく必要があります。
タイにおける不動産購入の法的側面
タイにおける外国人による不動産購入は、土地の所有権を大幅に制限する厳しい法律の対象となります。法律により、外国人は土地を直接所有することができず、これは土地付きの家を購入したい人々にとっての主要な障壁の一つです。しかし、これらの制限にもかかわらず、外国人はアパートメントビル（コンドミニアム）内のアパートを自由に購入でき、建物内の外国人所有者の割合が全アパートの総面積の49%を超えない限り、問題ありません。
このシステムは、外国人がタイで不動産を所有することを可能にしますが、すべての法的規則と規制を慎重に遵守することが求められます。さらに、長期的な土地リースや外国人の限定的な参加によるタイ企業の設立など、他の法的な不動産所有方法もあります。すべての不動産取引は、法律を破らず、投資を保護するために慎重に審査され、法的に文書化される必要があります。
外国人のための不動産所有オプション
コー・パンガンで不動産を購入したい外国人には、各々異なる条件と制限を持ついくつかの法的所有オプションがあります。それらを詳しく見ていきましょう。
コンドミニアム内のアパート購入
外国人はコー・パンガンでアパート（コンドミニアム）を購入することができ、これは不動産を所有する最も一般的な方法の一つです。タイの法律によれば、外国人はコンドミニアム内の全アパートの総面積の49%まで所有することができます。これは、残りの51%はタイ国民またはタイの法人が所有しなければならないことを意味します。アパートを購入する際、外国人は海外から送金された資金の法的な出所を確認する必要があり、これは所有権登録の前提条件です。
土地リース
外国人は土地を直接所有できないため、代替手段として長期リースがあります。外国人は最大30年間土地をリースでき、さらに2回の更新オプションがあり、このオプションは所有権にほぼ相当します。このオプションは、コー・パンガンで家を建てたりビジネスを運営したりしたい人々に人気があります。リース契約は土地局に登録され、借主は契約を更新する権利を持ち、土地の長期使用を確保します。
タイでの会社設立
土地を所有するもう一つの方法は、タイの会社を設立することです。外国人は会社の株式の49%まで所有でき、残りの51%はタイ国民が所有しなければなりません。会社は家が建てられた土地やビジネスが行われる土地を所有することができます。しかし、タイ当局はこの規則を厳格に施行しており、タイのパートナーが会社に実質的な関心を持たないシェル構造は違法と見なされる可能性があるため、パートナーを慎重に選び、会社設立時に弁護士に相談することが重要です。
土地を所有せずに家を購入
外国人は、土地を所有する権利なしに家やその他の建物を購入することができます。この場合、家は土地とは別に登録され、所有者は上記のように土地の長期リース契約を結ぶ必要があります。このオプションは、外国人がコー・パンガンで不動産を所有したいが、会社を設立したくない場合に可能です。このアプローチは、所有者の権利を保護するために慎重な法的準備を必要とします。
コー・パンガンでの不動産購入プロセス
コー・パンガンでの不動産購入プロセスには、取引を成功裏に安全に完了するために従うべきいくつかの重要なステップがあります。
不動産の検索と契約の締結
最初のステップは、適切な不動産を選択することです。これは不動産仲介業者を通じて、または直接売主を通じて行うことができます。物件を選択した後、買主と売主は、通常、取引の条件、条件、預金の金額を含む予備の売買契約を締結します。この段階では、将来の誤解を避けるために、すべての条件を明確に指定することが重要です。
不動産の法的デューデリジェンス
予備契約に署名した後、物件のデューデリジェンスが行われます。これには、売主の所有権、負債の有無、物件に対する制限や担保の存在、ならびに書類が現行法に適合しているかの確認が含まれます。この段階では、経験豊富な弁護士を関与させ、詳細な分析を行い、取引が合法で買主にとって安全であることを確認することが推奨されます。
弁護士と翻訳者の参加
タイでの不動産購入には専門家の参加が必要です。弁護士は、書類の確認から不動産権の登録まで、取引のすべての段階で助けてくれます。買主がタイ語を話さない場合、すべての書類を翻訳し、取引の法的側面を説明できる認定翻訳者を関与させる必要があります。
支払いと不動産権の登録
デューデリジェンスを完了し、取引のすべての条件が承認された後、買主は売主の口座に不動産の残額を振り込みます。すべての振込は銀行口座を通じて行われることが重要であり、これは土地局での取引登録に必要です。支払いが完了すると、当事者は最終売買契約に署名し、権利が新しい所有者に登録されます。この段階には、所有権移転に関連する税金や手数料の支払いが含まれます。
課税と追加費用
タイで不動産を購入し所有する際、外国人は取引中およびその後の不動産所有中に発生する課税および追加費用を考慮する必要があります。
不動産移転税
タイで不動産を購入する際、主な税金は移転税です。その税率は不動産の登録価値の2%であり、これは実際の取引価値とは異なる場合があります。この税金は通常、当事者間の合意に応じて、売主または買主のいずれかが支払います。
賃貸税
外国人がタイで土地や不動産を賃貸する場合、家主は年間賃貸収入の12.5%の賃貸税を支払う必要があります。ただし、場合によっては、税金が賃貸価格に含まれることもあり、契約締結時に考慮する必要があります。
印紙税および特別事業税
不動産移転税に加えて、買主は印紙税および特定事業税（SBT）にも直面する可能性があります。印紙税は、物件が売主の所有下に5年以上あった場合、登録価値の0.5%が課されます。それ以外の場合、SBTは評価された不動産の価値の3%に加え、追加の地方税（SBTの0.3%）が課されます。
年間不動産税
タイの不動産所有者は、物件の種類や価値に応じた年間不動産税を支払う必要があります。2020年には、土地および建物税に関する新しい法律が導入され、物件の用途（住宅、商業、農業）に応じて0.01%から0.3%の税率が設定されています。税金は変更される可能性があるため、現在の税率や要件を定期的に確認することが重要です。
追加費用
税金に加えて、不動産購入者はさまざまな追加費用を支払う準備をしておく必要があります。
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法的サービス。 書類確認および取引サポートのための弁護士費用;
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翻訳サービス。 必要な言語に書類を翻訳するための翻訳者サービスの支払い;
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取引登録費用。 土地局での取引処理および登録のための手数料;
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不動産評価。 不動産の市場価値を決定するための評価者のサービスにかかる費用。
上記の税金や手数料を考慮すると、タイでの不動産購入および所有のための予算を慎重に計画し、予期しない財務コストを避けることが重要です。
リスクと予防策
タイでの不動産購入は、取引の各段階で発生する可能性のある特定のリスクを伴います。可能な問題を最小限に抑え、深刻な財務損失を避けるために、いくつかの予防策を講じる必要があります。
法的リスク
主なリスクの一つは、誤って実行された取引や法的要件に適合しない不動産の購入です。たとえば、外国人所有が禁止されている土地を購入すると、取引が無効になる可能性があります。このリスクを最小限に抑えるためには、地元の法律に精通した資格のある弁護士を雇い、すべての書類を確認し、取引の合法性を確保することが重要です。
詐欺リスク
特に人気の観光地では、不動産市場が存在しない物件や困難な物件を提供する詐欺師を引き寄せる可能性があります。このような状況を避けるためには、信頼できる不動産仲介業者や法律事務所とだけ協力することが推奨されます。
財務リスク
為替レートの変動を考慮する必要があり、特に海外から資金を移転する際に取引コストに影響を与える可能性があります。また、すべての税金義務や追加費用を考慮し、将来の誤解や予期しない費用を避けることが重要です。
賃貸および所有に関連するリスク
長期的な土地リースには、リース契約の延長や、リース条件に影響を与える可能性のある法律の変更に関連するリスクがあります。このリスクを最小限に抑えるためには、更新可能なリース契約を結び、法律の変更を定期的に確認し、法的助言を受けることが推奨されます。
信頼できるパートナーの選択
成功する取引の重要な側面は、信頼できるパートナー（弁護士、不動産仲介業者、翻訳者）の選択です。タイでの経験が豊富で、良い評価を持つ専門家を選ぶことが推奨されます。また、取引の完了前にすべての書類や法的側面を詳細に確認することも重要です。
不動産権登録時のリスク
不動産の所有権登録は、タイの法律に厳密に従って行う必要があります。すべての書類が適切に記入され、土地局に登録され、すべての税金が全額支払われていることを確認することが重要です。そうしないと、所有権の登録や不動産のさらなる使用に問題が生じる可能性があります。
コー・パンガンの不動産市場の特徴
コー・パンガンの不動産市場は、外国人バイヤーと地元住民の両方からの関心の高まりにより、近年安定した成長を示しています。この島は自然の美しさ、穏やかな雰囲気、そしてタイの他の人気のある目的地（コ・サムイやプーケットなど）に比べて相対的に手頃な価格で魅力的です。
購入に人気のエリア
コー・パンガンには、不動産購入者に最も人気のある主要なエリアがいくつかあります。これらのエリアには以下が含まれます：
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ハード・リン – パーティーで有名ですが、永住や投資用の物件も幅広く提供しています;
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トン・ナイ・パン は、より静かで隠れたエリアで、平和な場所を求める人々を引き寄せています;
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スリ・タヌとチャロクラム は、美しいビーチと地元のインフラへの近接を重視する人々に人気があり、ここでは家やヴィラがよく購入されています;
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バンタイとハード・ヤオ は、長期的な賃貸物件への投資を重視する投資家や買主を引き寄せています。
価格帯
コー・パンガンの不動産価格は、エリア、物件の種類、海への近さによって異なります。平均して、アパート（コンドミニアム）は50,000ドルから始まり、ヴィラや家は150,000ドルから数百万ドルまでの価格がつくことがあります。いくつかの高級エリアでは、海の景色を望むヴィラの価格が500,000ドル以上に達することもあります。
将来の予測
コー・パンガンの不動産市場は、外国人バイヤーや投資家の関心を引き続き集めており、特に島が観光客や外国人居住者の間で人気が高まっています。不動産の需要は増加すると予想されており、さらなる価格上昇につながる可能性があります。しかし、市場は外国人所有に関する法律の変更や世界経済の変動など、さまざまな要因の影響を受ける可能性があります。
不動産の価値に影響を与える要因
コー・パンガンの不動産のコストは、いくつかの重要な要因に依存しています：
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海の景色がある物件やビーチに近い物件は常に高く評価されます;
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地元のインフラの発展、店舗、レストラン、学校、医療施設へのアクセスが価格に大きく影響します;
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観光客に人気のあるエリアは、賃貸物件として特に評価され、投資家にとって魅力的です;
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ビーチの清潔さ、水質、全体的な環境安全レベルは、不動産の評価に重要な役割を果たします。
全体として、コー・パンガンの不動産市場は、快適な生活と利益のある投資を組み合わせる機会を求める人々にとって魅力的なものです。
結論
コー・パンガンでの不動産購入は、タイの最も美しい島の一つに自分の家を取得しようとする外国人にとって興味深い機会を提供します。しかし、このプロセスには慎重なアプローチと準備が必要です。外国人は、不動産所有に関連する法的側面を考慮し、信頼できるパートナーやコンサルタントを選び、すべての法的要件を遵守し、税金を支払う準備をすることが重要です。
タイの法律に基づく既存の制限にもかかわらず、外国人にはコンドミニアムユニットの購入、土地のリース、タイ企業の設立など、いくつかの法的な不動産所有オプションがあります。これらのオプションのそれぞれは、リスクを避け、投資を確実に保護するために詳細な研究と法的サポートを必要とします。
コー・パンガンの不動産市場は引き続き発展しており、さまざまな住宅オプションや投資機会を提供しています。島での不動産需要は増加すると予想されており、これにより価格の上昇や投資家の関心が高まる可能性があります。しかし、他の投資プロジェクトと同様に、取引のすべての側面を慎重に分析し、情報に基づいた意思決定を行う必要があります。
