شراء الأرض: قائمة مراجعة موسعة

0) الأدوار وبوابات القرار

1) الاستراتيجية ومعايير البحث

الهدف: تحديد معايير الموقع التي تحقق العوائد المستهدفة بمخاطر مقبولة.

• الموقع: الوصول، المناظر، مصادر الضوضاء.
• تقسيم المناطق: الاستخدام المسموح به، الحد الأقصى للارتفاع/الكثافة، التراجعات.
• الحجم/الشكل: الحد الأدنى للمساحة وعمليات المناورة للشاحنات؛ "قطع العلم" بحذر.
• شهية المرافق: سعة/نقاط مؤشّرة من المزودين.
• التضاريس/المنحدر: نطاق الاحتفاظ/الصرف المقبول.
• السوق: الطلب على البيع/الإيجار؛ مجموعة المقارنات والموسمية.
• الجدول الزمني: توفر المقاولين، نوافذ الطقس.

2) الفحص وتقييم خط الأنابيب

قيم كل مرشح على مقياس 0–5 عبر المعايير الرئيسية. الحد الأدنى لقائمة الاختصار: 3.5.

3) العناية الواجبة القانونية (العنوان/الحدود/الوصول)

3.1 العنوان والسلسلة

• العنوان الحالي/استخراج السجل + سلسلة الملكية لمدة ~10 سنوات.
• لا اعتقالات/رهون؛ لا تقاضي نشط.
• موافقات من المالكين المشاركين/الأزواج/المالكين المستفيدين حيثما ينطبق.

3.2 السجل والحدود

• خطة مع الإحداثيات؛ موافقات حدود الجيران للاستطلاعات الأخيرة.
• المساحة حسب الوثائق مقابل الموقع المتوافق؛ لا تداخلات.

3.3 الوصول القانوني للطريق

• الوصول العام أو حق المرور المسجل؛ تجنب الاعتماد على "المسار غير الرسمي".
• العرض، نصف قطر الدوران، جدوى دوران الشاحنات.

4) المرافق: السعة والخيارات

5) التضاريس، الجيوتقنية، الهيدروجيولوجيا

• استطلاع تضاريسي 1:500: خطوط الكنتور، الانكسارات، الأشجار/الهياكل، ارتفاعات النقاط.
• الجيوتقنية: قدرة التحمل، الطبقات، عدوانية التربة؛ توصيات الأساس.
• الهيدرولوجيا: المياه الجوفية حسب الموسم؛ مسارات التدفق العكسي؛ الحاجة لرفع الدرجات.
• المخاطر: الانهيارات الأرضية، مناطق الفيضانات/التراجعات الساحلية، مناطق الرياح/الزلازل.

6) القيود التنظيمية وإطار التصميم

• تأكيد الارتفاع، التراجعات، الكثافة؛ وضع المساحة الفعلية على خطة التضاريس.
• المناطق المحمية/الصحية (السواحل، خطوط الطاقة، الطرق، الاحتياطات، المسطحات المائية).
• قواعد المجتمع/جمعية الملاك: الواجهات، المواد، الأسوار.
• التصاريح المطلوبة: العملية، التوقيت، قائمة المراجعة.

7) المحيطات، السوق والطلب

• التطوير المستقبلي في خط الأنابيب: فقدان محتمل للمناظر/الإشعاع الشمسي.
• مصادر الضوضاء/الروائح/المرور: الطرق، الأماكن، المكبات، المحطات الفرعية.
• السوق المحلي: مقارنات البيع/الإيجار، عمق الطلب، الموسمية.
• لوجستيات البناء: وصول المركبات الثقيلة؛ القيود الموسمية.

8) الاقتصاديات: ميزانية P50/P80 والسيناريوهات

8.1 الميزانية وخطط الطوارئ

• P50: التوقع الوسيط للتكلفة/الجدول الزمني.
• P80: مستوى محافظ؛ P50→P80 دلتا = خطة طوارئ.
• تفكيك الاحتياطيات: المواد، اللوجستيات، MEP، الاحتفاظ، الصرف.

8.2 السيناريوهات والحساسية

• الأساس / الجانب السلبي / الجانب الإيجابي؛ المحركات الرئيسية تغذي مخطط الإعصار.
• اختبار حساسية IRR/NOI/DSCR للمرافق، الأعمال الترابية، الجدول الزمني، أسعار البيع/الإيجار.
• لعدم اليقين العالي، قم بتشغيل مونت كارلو (5–10k تجارب) على المدخلات الأساسية.

9) التفاوض، هيكل الصفقة والإغلاق

9.1 التكتيكات

• مبررات السعر عبر عوامل الخطر: المرافق/المنحدر/الجيوتقنية/القيود = خصم.
• اجعل رسائل المرافق المكتوبة شرطًا؛ عدم وجودها يبرر تحرك السعر أو الانسحاب.
• حدد المواعيد النهائية و"إشارات التوقف" (الشروط التي بعده تنتهي الصفقة).

9.2 الهياكل

• شراء مباشر / خيار / أقساط / إغلاق مؤجل عند الشروط.
• حساب الضمان للمدفوعات؛ احتجاز ضد العيوب الخفية.
• معالجة العملة والضرائب تعكس في النموذج من اليوم الأول.

9.3 الإغلاق

• قائمة التحقق للتوقيع؛ التسوية النهائية للحدود/الوصول.
• نقل العنوان؛ تسجيل حقوق المرور/القيود المستفيدة (إذا لزم الأمر).
• تسليم بيانات الاستطلاع الجيولوجي/الهيدرو.

10) العلامات الحمراء: متى يجب الانسحاب

• لا يوجد وصول قانوني موثق للطريق.
• تداخلات الحدود أو اختلافات في المساحة.
• المناطق المحمية/الصحية تستهلك المساحة الحيوية.
• مزودو المرافق يرفضون الرسائل/الشروط أو التوقيت/التكاليف غير مقبولة.
• مياه جوفية عالية بدون تصريف/مخرج قابل للتطبيق.
• منحدرات شديدة تتطلب احتفاظ/أكوام تكسر الاقتصاديات.
• نزاعات نشطة، اعتقالات، سلسلة ملكية غير واضحة.

11) القطع الأثرية والقوالب العملية

الإجراءات التالية

1. جمع قائمة مختصرة وإكمال جدول التقييم.
2. إرسال رسائل طلب المرافق والوصول/حق المرور.
3. طلب الأعمال التضاريسية والجيوتقنية لأفضل المرشحين.
4. بناء النموذج المالي مع P50/P80 وخطط الطوارئ المحددة.
5. إحضار المرشحين إلى DG-3، وضبط خطة التفاوض وهيكل الصفقة.