Grundstückskauf: Erweiterte Checkliste

Grundstück kaufen: Erweiterte Checkliste

Detaillierte Empfehlungen und eine schrittweise Überprüfung für Akquisitionsteams: Suchstrategie, Liquiditätsbewertung, rechtliche und technische Due Diligence, Versorgungsunternehmen und Logistik, regulatorische Einschränkungen, Deal-Ökonomie und Abschlussstruktur. Das Ziel ist es, Unsicherheiten zu reduzieren und Standorte mit vorhersehbarem Risiko zu erwerben.

So verwenden Sie es: Arbeiten Sie von oben nach unten. Jeder Punkt ohne ein bestätigendes Dokument ist eine Hypothese und erfordert einen spezifischen Risikoeigentümer und eine Notfallplanung. Entscheidungen bewegen sich durch formale Tore.

0) Rollen & Entscheidungstore

Kernrollen

Leiter Akquisitionen — Pipeline-Koordination, Verkäuferbeziehungen.
Immobilienanwalt — Titel, Belastungen, Verträge.
MEP-Ingenieur — Kapazitäten, Anschlussstellen, Pläne.
Geotechniker/Vermesser — Topo, Bohrungen, Hydro-Notizen.
Architekt — Grundfläche, Rücksprünge, Ausrichtung.
QS/Kalkulator — CAPEX + Notfallplanung.
Finanzen — Modell, P50/P80, DSCR-Schwellenwerte.
PM — Bau-Logistik und Zeitfenster planen.

Entscheidungstore

DG-0: Screening. Standort kommt auf die Shortlist.
DG-1: Absichtserklärungen der Versorgungsunternehmen. Vorläufige Bestätigungen.
DG-2: Topo + Geotech/Hydro + Zonierung verifiziert. Baubare Grundfläche vorhanden.
DG-3: Finanzmodell mit P50/P80. Projekt erfüllt die Ziele.
DG-4: Einigung über die Vertragsbedingungen. Fortfahren mit dem Abschluss.

1) Strategie & Suchkriterien

Ziel: Definieren Sie Standortparameter, die Zielrenditen bei akzeptablem Risiko liefern.

Standort: Zugang, Ausblicke, Lärmquellen.
Zonierung: erlaubte Nutzung, maximale Höhe/Dichte, Rücksprünge.
Größe/Form: Mindestanforderungen für Grundfläche und Lkw-Manöver; “Flaggenlots” mit Vorsicht.
Appetit auf Versorgungsunternehmen: indikative Kapazität/Punkte von Anbietern.
Terrain/Neigung: tolerierbarer Umfang für Stützmauern/Entwässerung.
Markt: Verkaufs-/Vermietungsnachfrage; Vergleichsset und Saisonalität.
Zeitplan: Verfügbarkeit von Auftragnehmern, Wetterfenster.

2) Screening & Bewertung der Pipeline

Bewerten Sie jeden Kandidaten auf einer 0–5 Skala anhand der wichtigsten Kriterien. Mindestschwelle für die Shortlist: 3.5.

Kriterium	Beschreibung	Messgröße/Dokument	Bewertung
Titel/Belastungen	sauberer Titel, keine Arrestierungen/Lasten	Registerauszug + Erklärung	0–5
Zugang	öffentlicher oder registrierter Weg; Breiten/Wendekreise	Plan + rechtliches Dokument	0–5
Versorgungsunternehmen	Kapazität/Punkte/Zeitleisten	Briefe/Bedingungen	0–5
Zonierung	Höhe/Rücksprünge/Dichte passen zur Vorgabe	Karten/Regelungen	0–5
Terrain/Geotechnik	Umfang der Erdarbeiten, Fundamenttyp	Topo/Geotech	0–5
Markt	Liquidität/Nachfrage/Vergleiche	Marktbericht	0–5

Tipp: Bei gleichen Bewertungen priorisieren Sie Standorte mit weniger ungelösten Unbekannten (niedriger “Risiko-Inventar”).

3) Rechtliche DD (Titel/Grenzen/Zugang)

3.1 Titel & Kette

Aktueller Titel/Registerauszug + Eigentumskette für ~10 Jahre.
Keine Arrestierungen/Lasten; keine aktiven Rechtsstreitigkeiten.
Zustimmungen von Miteigentümern/Ehepartnern/nützlichen Eigentümern, wo zutreffend.

3.2 Kataster & Grenze

Plan mit Koordinaten; Nachbargrenzzustimmungen für aktuelle Vermessungen.
Fläche durch Dokumente vs. vor Ort abgeglichen; keine Überlappungen.

3.3 Rechtlicher Straßen Zugang

Öffentlicher Zugang oder registrierter Weg; vermeiden Sie die Abhängigkeit von “informellen Wegen”.
Breiten, Wendekreise, Machbarkeit von Lkw-Wendepunkten.

4) Versorgungsunternehmen: Kapazität & Optionen

Strom

Verfügbare Kapazität, Zuverlässigkeitsklasse, nächster Transformator/Leitung.
Anbieterbrief/Bedingungen mit indikativem Kosten- und Zeitrahmen.
Risiko-Boden: Bereitstellung für temporäre Versorgung (Erzeugung/Speicherung).

Wasser & Abwasser

Stadt / Brunnen / Lieferung; Wasserqualität und saisonale Ertragstests.
Städtische Abwasser/Packungsanlage/Sickergrube; Grundwasserbeschränkungen und Ausläufe.
Servicemodell für Kläranlagen; Zugang für Wartungsfahrzeuge.

Regenwasser & Entwässerung

Entlastungspunkte und Kapazität; Flüsse stromaufwärts/stromabwärts.
Ingenieurwesen für Spitzenregen; Erosionsschutz.

Konnektivität

Verfügbarkeit von Glasfaser; Mobilfunksignalstärke/Latenz.
Smart-Home- und Remote-Arbeitsanforderungen.

5) Topografie, Geotechnik, Hydrogeologie

Topografische Vermessung 1:500: Konturen, Brüche, Bäume/Bauten, Punkt-Höhen.
Geotechnisch: Tragfähigkeit, Schichten, Bodenaggressivität; Fundamentempfehlungen.
Hydrologie: Grundwasser nach Saison; Rückflusswege; Notwendigkeit, Höhen zu erhöhen.
Gefahren: Erdrutsche, Überschwemmungsgebiete/küstennahe Rücksprünge, Wind/seismische Zonen.

Praxis: mindestens drei Bohrungen über unterschiedliche Gelände; frühzeitig Stützmauern und Wasserbewirtschaftung für geneigte Standorte vorab dimensionieren.

6) Regulatorische Einschränkungen & Entwurfsrahmen

Bestätigen Sie Höhe, Rücksprünge, Dichte; platzieren Sie die tatsächliche Grundfläche auf dem Topoplan.
Geschützte/sanitäre Zonen (Uferlinien, Stromleitungen, Straßen, Reservate, Gewässer).
Gemeinschafts-/HOA-Regeln: Fassaden, Materialien, Zäune.
Erforderliche Genehmigungen: Prozess, Zeitrahmen, Überprüfungsliste.

Design-to-Budget: einen Zielkosten pro m² vor dem Konzept festlegen; alle Entwürfe entwickeln sich innerhalb dieses Rahmens.

7) Umgebung, Markt & Nachfrage

Zukünftige Entwicklungen in der Pipeline: potenzieller Verlust von Ausblicken/Belichtung.
Lärm/Gerüche/Verkehrsquellen: Straßen, Veranstaltungsorte, Deponien, Umspannwerke.
Lokaler Markt: Verkaufs-/Vermietungsvergleiche, Nachfragetiefe, Saisonalität.
Bau-Logistik: Zugang für Schwerlastfahrzeuge; saisonale Einschränkungen.

8) Ökonomie: P50/P80 Budget & Szenarien

8.1 Budget & Notfallplanung

P50: Medianprognose für Kosten/Zeitplan.
P80: konservatives Niveau; P50→P80 Delta = Notfallplanung.
Reserven aufschlüsseln: Materialien, Logistik, MEP, Stützmauern, Entwässerung.

8.2 Szenarien & Sensitivität

Basis-/Abwärts-/Aufwärtsszenario; Schlüsselfaktoren speisen das Tornado-Diagramm.
Testen Sie die Sensitivität von IRR/NOI/DSCR gegenüber Versorgungsunternehmen, Erdarbeiten, Zeitrahmen, Verkaufs-/Mietpreisen.
Bei hoher Unsicherheit Monte Carlo (5–10k Versuche) für die Kerninputs durchführen.

DG-3 Passregel: Projekt erfüllt die Mindestrendite/Liquidität im Abwärtsszenario mit der P80-Notfallplanung.

9) Verhandlung, Dealstruktur & Abschluss

9.1 Taktiken

Preisbegründung über Risikofaktoren: Versorgungsunternehmen/Neigung/Geotechnik/Einschränkungen = Rabatt.
Schriftliche Versorgungsbriefe zur Bedingung machen; das Fehlen rechtfertigt Preisbewegungen oder Ausstiege.
Fristen und “Ampeln” festlegen (Bedingungen, nach denen der Deal endet).

9.2 Strukturen

Direktkauf / Option / Raten / aufgeschobener Abschluss unter Bedingungen.
Treuhand für Zahlungen; Rückbehalte gegen versteckte Mängel.
Währungs- und Steuerbehandlung im Modell von Anfang an berücksichtigt.

9.3 Abschluss

Unterzeichnungsliste; endgültige Grenz-/Zugangsabstimmung.
Übertragung des Titels; Registrierung von Dienstbarkeiten/nützlichen Beschränkungen (falls erforderlich).
Übergabe der Quellvermessung/geotechnischen/hydrologischen Daten.

10) Warnsignale: Wann man aufhören sollte

Kein dokumentierter rechtlicher Straßen Zugang.
Grenzenüberlappungen oder Flächenabweichungen.
Geschützte/sanitäre Zonen beanspruchen kritische Grundfläche.
Versorgungsunternehmen lehnen Briefe/Bedingungen ab oder Zeitrahmen/Kosten sind inakzeptabel.
Hohes Grundwasser ohne tragfähige Entwässerung/Auslauf.
Steile Neigungen, die Stützmauern/Pfähle erfordern, die die Wirtschaftlichkeit brechen.
Aktive Streitigkeiten, Arrestierungen, unklare Eigentumskette.

11) Artefakte & Arbeitsschablonen

Anfragen & Briefe

Vorlage für Versorgungsbriefe (Kapazität, Punkt, Zeitrahmen/Kosten).
Wasser-/Abwasseranfrage (Anschluss- oder vor Ort Behandlungsbedingungen).
Öffentlicher Zugang/Dienstbarkeitsanfrage mit Zugangsplan.

Checklisten

Rechtlich: Titel, Belastungen, Zustimmungen, Geschichte.
Technisch: Topo, Geotech, Hydro, Entwässerung, Konnektivität.
Entwurfsrahmen: Rücksprünge/Höhe/Grundfläche, Zielkosten pro m².

Kontrolltabelle

Vorgeschlagene Spalten: Bereich, Überprüfung, Dokument/Quelle, Status, Fällig/Eigentümer, Notizen/Kosten.

Bereich	Überprüfung	Dokument/Quelle	Status	Fällig/Eigentümer	Notizen
Titel	Belastungen/Lasten	Registerauszug	Benötigt	Rechtsanwalt, 3 d	—
Versorgungsunternehmen	Kapazität/Punkt/Zeitpunkt	Anbieterbrief	In Bearbeitung	MEP, 7 d	Alternative temporäre Versorgung
Geotechnik	3 Bohrungen + Bericht	Geotechnischer Bericht	OK	Auftragnehmer, 10 d	Fundamentstreifen

FAQ

Was sollte zuerst überprüft werden — rechtlich oder Versorgungsunternehmen?

Immer zuerst rechtlich und Zugang. Ohne sauberen Titel und dokumentierten Zugang ist jede Ausgabe für Versorgungsunternehmen/Geotechnik gefährdet.

Reichen mündliche Bestätigungen von Anbietern aus?

Nein. Nur schriftliche Briefe/Bedingungen mit indikativen Kosten und Zeitrahmen werden im Modell akzeptiert.

Wann ist ein bedingter Abschluss akzeptabel?

Nachdem DG-0…DG-3 abgeschlossen sind und die kommerziellen Bedingungen vereinbart wurden, wobei verbleibende Risiken durch Treuhand/Rückbehalte und ausdrückliche aufschiebende Bedingungen abgedeckt sind.

Wie wählt man zwischen städtischen Versorgungsunternehmen und vor Ort Systemen?

Vergleichen Sie die Gesamtkosten des Eigentums (CAPEX+OPEX), Zeitrahmen, Zuverlässigkeit. Wenn städtische Versorgungsunternehmen nicht verfügbar oder unwirtschaftlich sind, planen Sie vor Ort Systeme mit Wartungs- und Backup-Kapazität.

Was ist, wenn das Grundwasser hoch ist?

Erhöhen Sie die Höhen, entwerfen Sie Entwässerung/Regenwasser, wählen Sie geeignete Fundamente und platzieren Sie Tanks/Behandlungsanlagen, um Auftrieb und Lecks zu vermeiden.

Minimale Artefakte für DG-3?

Versorgungsbriefe, Topo + Geotech + Hydro-Notizen, bestätigte Rücksprünge/Grundfläche, Finanzmodell mit P50/P80 und Tornado-Analyse sowie ein Risiko-Register mit Eigentümern.

Nächste Schritte

Stellen Sie eine Shortlist zusammen und vervollständigen Sie die Bewertungstabelle.
Versenden Sie Anfragen für Versorgungsunternehmen und Zugang/Dienstbarkeiten.
Beauftragen Sie top Kandidaten mit topografischen und geotechnischen Arbeiten.
Erstellen Sie das Finanzmodell mit P50/P80 und definierten Notfallplanungen.
Bringen Sie die Kandidaten zu DG-3, stimmen Sie den Verhandlungsplan und die Dealstruktur ab.