การซื้อที่ดิน: รายการตรวจสอบที่ขยายออก

การซื้อที่ดิน: เช็คลิสต์ที่ขยายออก

คำแนะนำโดยละเอียดและการตรวจสอบทีละขั้นตอนสำหรับทีมการเข้าซื้อ: กลยุทธ์การค้นหา, การประเมินสภาพคล่อง, การตรวจสอบทางกฎหมายและเทคนิค, สาธารณูปโภคและโลจิสติกส์, ข้อจำกัดด้านกฎระเบียบ, เศรษฐศาสตร์ของข้อตกลง, และโครงสร้างการปิดการขาย เป้าหมายคือการลดความไม่แน่นอนและซื้อไซต์ที่มีความเสี่ยงที่คาดการณ์ได้

วิธีการใช้งาน: ทำงานจากบนลงล่าง ทุกจุดที่ไม่มีเอกสารยืนยันถือเป็นสมมติฐานและต้องการเจ้าของความเสี่ยงเฉพาะและแผนสำรอง การตัดสินใจจะต้องผ่านประตูทางการ

0) บทบาท & ประตูการตัดสินใจ

บทบาทหลัก

ผู้นำการเข้าซื้อ — การประสานงานท่อส่ง, ความสัมพันธ์กับผู้ขาย
ทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์ — ชื่อ, ภาระผูกพัน, สัญญา
วิศวกร MEP — ความจุ, จุดเชื่อมต่อ, แผนผัง
วิศวกรธรณี/สำรวจ — ภูมิประเทศ, การเจาะ, บันทึกน้ำ
สถาปนิก — พื้นที่, การถอย, การจัดแนว
QS/ผู้ประมาณราคา — CAPEX + แผนสำรอง
การเงิน — โมเดล, P50/P80, DSCR thresholds
PM — การสร้างโลจิสติกส์และกำหนดการ

ประตูการตัดสินใจ

DG-0: การคัดกรอง. ไซต์เข้าสู่รายชื่อสั้น.
DG-1: จดหมายความตั้งใจของสาธารณูปโภค. การยืนยันเบื้องต้น.
DG-2: ยืนยัน Topo + Geotech/Hydro + การแบ่งเขต. มีพื้นที่ที่สามารถสร้างได้.
DG-3: โมเดลทางการเงินที่มี P50/P80. โครงการผ่านเป้าหมาย.
DG-4: ข้อตกลงเงื่อนไข. ดำเนินการต่อไปยังการปิดการขาย.

1) กลยุทธ์ & เกณฑ์การค้นหา

วัตถุประสงค์: กำหนดพารามิเตอร์ไซต์ที่ให้ผลตอบแทนตามเป้าหมายที่มีความเสี่ยงที่ยอมรับได้

สถานที่: การเข้าถึง, วิว, แหล่งเสียง
การแบ่งเขต: การใช้งานที่อนุญาต, ความสูง/ความหนาแน่นสูงสุด, การถอย
ขนาด/รูปทรง: ขนาดขั้นต่ำสำหรับพื้นที่และการเคลื่อนที่ของรถบรรทุก; “ที่ดินธง” ด้วยความระมัดระวัง
ความต้องการสาธารณูปโภค: ความจุ/จุดที่บ่งชี้จากผู้ให้บริการ
ภูมิประเทศ/ความลาดชัน: ขอบเขตการเก็บรักษา/การระบายน้ำที่ยอมรับได้
ตลาด: ความต้องการขาย/เช่า; ชุดเปรียบเทียบและฤดูกาล
กำหนดการ: ความพร้อมของผู้รับเหมา, ช่วงเวลาสภาพอากาศ

2) การคัดกรอง & การให้คะแนนท่อส่ง

ให้คะแนนผู้สมัครแต่ละคนในระดับ 0–5 ตามเกณฑ์สำคัญ ขีดจำกัดขั้นต่ำสำหรับรายชื่อสั้น: 3.5.

เกณฑ์	คำอธิบาย	เมตริก/เอกสาร	คะแนน
ชื่อ/ภาระผูกพัน	ชื่อที่สะอาด, ไม่มีการจับกุม/ภาระผูกพัน	การดึงข้อมูลจากทะเบียน + คำชี้แจง	0–5
การเข้าถึง	ทางสาธารณะหรือการเข้าถึงที่ลงทะเบียน; ความกว้าง/รัศมีการเลี้ยว	แผน + เอกสารทางกฎหมาย	0–5
สาธารณูปโภค	ความจุ/จุด/ระยะเวลา	จดหมาย/เงื่อนไข	0–5
การแบ่งเขต	ความสูง/การถอย/ความหนาแน่นที่เหมาะสม	แผนที่/กฎระเบียบ	0–5
ภูมิประเทศ/ธรณีวิทยา	ขนาดของงานดิน, ประเภทของฐานราก	ภูมิประเทศ/ธรณีวิทยา	0–5
ตลาด	สภาพคล่อง/ความต้องการ/การเปรียบเทียบ	บันทึกตลาด	0–5

เคล็ดลับ: หากคะแนนเท่ากัน ให้จัดลำดับความสำคัญไซต์ที่มีความไม่แน่นอนที่ยังไม่ได้แก้ไขน้อยกว่า (ความเสี่ยงที่ต่ำกว่า)

3) การตรวจสอบทางกฎหมาย (ชื่อ/ขอบเขต/การเข้าถึง)

3.1 ชื่อ & โซ่

ชื่อปัจจุบัน/การดึงข้อมูลจากทะเบียน + โซ่การเป็นเจ้าของประมาณ 10 ปี
ไม่มีการจับกุม/ภาระผูกพัน; ไม่มีการฟ้องร้องที่เปิดอยู่
การอนุญาตจากเจ้าของร่วม/คู่สมรส/เจ้าของที่มีประโยชน์ตามที่เหมาะสม

3.2 แผนที่ & ขอบเขต

แผนที่พร้อมพิกัด; การอนุญาตขอบเขตจากเพื่อนบ้านสำหรับการสำรวจล่าสุด
พื้นที่ตามเอกสารกับการปรับสมดุลในสถานที่; ไม่มีการทับซ้อน

3.3 การเข้าถึงถนนทางกฎหมาย

การเข้าถึงสาธารณะหรือการเข้าถึงที่ลงทะเบียน; หลีกเลี่ยงการพึ่งพา “เส้นทางไม่เป็นทางการ”
ความกว้าง, รัศมีการเลี้ยว, ความเป็นไปได้ในการกลับรถบรรทุก

4) สาธารณูปโภค: ความจุ & ตัวเลือก

ไฟฟ้า

ความจุที่มีอยู่, ชั้นความน่าเชื่อถือ, หม้อแปลง/สายที่ใกล้ที่สุด
จดหมาย/เงื่อนไขจากผู้ให้บริการพร้อมค่าใช้จ่ายและระยะเวลาที่บ่งชี้
ความเสี่ยงขั้นต่ำ: การจัดเตรียมสำหรับการจัดหาชั่วคราว (การผลิต/การเก็บรักษา)

น้ำ & น้ำเสีย

เมือง / บ่อน้ำ / การจัดส่ง; คุณภาพน้ำและการทดสอบผลผลิตตามฤดูกาล
ท่อระบายน้ำของเมือง / โรงงานบรรจุ / ระบบบำบัดน้ำเสีย; ข้อจำกัดของน้ำใต้ดินและจุดระบาย
โมเดลบริการสำหรับโรงงานบำบัด; การเข้าถึงรถบรรทุกบำรุงรักษา

น้ำฝน & การระบายน้ำ

จุดระบายและความจุ; การไหลขึ้น/ลง
วิศวกรรมสำหรับฝนตกหนัก; การป้องกันการกัดเซาะ

การเชื่อมต่อ

ความพร้อมใช้งานของไฟเบอร์; ระดับสัญญาณมือถือ/ความล่าช้า
ความต้องการบ้านอัจฉริยะและการทำงานระยะไกล

5) ภูมิประเทศ, วิศวกรรมธรณี, ไฮโดรจีโอโลยี

การสำรวจภูมิประเทศ 1:500: เส้นระดับ, จุดแตก, ต้นไม้/โครงสร้าง, ระดับจุด
วิศวกรรมธรณี: ความสามารถในการรับน้ำหนัก, ชั้นดิน, ความก้าวร้าวของดิน; คำแนะนำสำหรับฐานราก
ไฮโดรโลยี: น้ำใต้ดินตามฤดูกาล; เส้นทางการไหลกลับ; ต้องยกระดับ
อันตราย: ดินถล่ม, พื้นที่น้ำท่วม/การถอยชายฝั่ง, เขตลม/แผ่นดินไหว

การปฏิบัติ: อย่างน้อยสามจุดเจาะในภูมิประเทศที่แตกต่างกัน; ขนาดเบื้องต้นสำหรับการเก็บรักษาและการจัดการน้ำสำหรับไซต์ที่มีความลาดชันในระยะเริ่มต้น

6) ข้อจำกัดด้านกฎระเบียบ & กรอบการออกแบบ

ยืนยันความสูง, การถอย, ความหนาแน่น; วางพื้นที่จริงบนแผนภูมิภูมิประเทศ
เขตที่ได้รับการคุ้มครอง/สุขาภิบาล (ชายฝั่ง, สายไฟ, ถนน, เขตสงวน, แหล่งน้ำ)
กฎของชุมชน/HOA: รูปลักษณ์, วัสดุ, รั้ว
ใบอนุญาตที่จำเป็น: กระบวนการ, ระยะเวลา, รายการตรวจสอบ

ออกแบบตามงบประมาณ: กำหนดต้นทุนเป้าหมายต่อ m² ก่อนแนวคิด; การออกแบบทั้งหมดจะพัฒนาภายในกรอบนี้

7) สภาพแวดล้อม, ตลาด & ความต้องการ

การพัฒนาในอนาคตในท่อส่ง: การสูญเสียวิว/การรับแสงที่อาจเกิดขึ้น
แหล่งเสียง/กลิ่น/การจราจร: ถนน, สถานที่, ทิ้งขยะ, สถานีไฟฟ้าย่อย
ตลาดท้องถิ่น: การเปรียบเทียบการขาย/เช่า, ความลึกของความต้องการ, ฤดูกาล
โลจิสติกส์การก่อสร้าง: การเข้าถึงยานพาหนะหนัก; ข้อจำกัดตามฤดูกาล

8) เศรษฐศาสตร์: งบประมาณ P50/P80 & สถานการณ์

8.1 งบประมาณ & แผนสำรอง

P50: การคาดการณ์กลางสำหรับค่าใช้จ่าย/กำหนดการ
P80: ระดับอนุรักษ์นิยม; P50→P80 delta = แผนสำรอง
แยกสำรอง: วัสดุ, โลจิสติกส์, MEP, การเก็บรักษา, การระบายน้ำ

8.2 สถานการณ์ & ความไว

ฐาน / ด้านลบ / ด้านบวก; ตัวขับเคลื่อนหลักจะป้อนข้อมูลในแผนภูมิทอร์นาโด
ทดสอบความไว IRR/NOI/DSCR ต่อสาธารณูปโภค, งานดิน, ระยะเวลา, ราคาขาย/เช่า
สำหรับความไม่แน่นอนสูง, รันมอนติคาร์โล (5–10k การทดลอง) บนข้อมูลนำเข้า

กฎการผ่าน DG-3: โครงการต้องมีผลตอบแทน/สภาพคล่องขั้นต่ำในสถานการณ์ด้านลบพร้อมแผนสำรอง P80

9) การเจรจา, โครงสร้างข้อตกลง & การปิดการขาย

9.1 กลยุทธ์

เหตุผลด้านราคาโดยผ่านปัจจัยความเสี่ยง: สาธารณูปโภค/ความลาดชัน/ธรณีวิทยา/ข้อจำกัด = ส่วนลด
ทำให้จดหมายสาธารณูปโภคเป็นเงื่อนไข; การขาดแคลนทำให้มีเหตุผลในการปรับราคาออกหรือออกจากข้อตกลง
กำหนดเส้นตายและ “ไฟหยุด” (เงื่อนไขหลังจากนั้นข้อตกลงจะสิ้นสุด)

9.2 โครงสร้าง

การซื้อ outright / ตัวเลือก / การผ่อนชำระ / การปิดการขายที่เลื่อนออกไปตามเงื่อนไข
Escrow สำหรับการชำระเงิน; การระงับต่อข้อบกพร่องที่ซ่อนอยู่
การรักษาเงินตราและการจัดการภาษีสะท้อนในโมเดลตั้งแต่วันแรก

9.3 การปิดการขาย

รายการตรวจสอบการลงนาม; การปรับสมดุลขอบเขต/การเข้าถึงขั้นสุดท้าย
การโอนชื่อ; การลงทะเบียนการเข้าถึง/ข้อจำกัดที่มีประโยชน์ (ถ้าจำเป็น)
การส่งมอบข้อมูลการสำรวจแหล่ง/ธรณีวิทยา/ไฮโดร

10) ธงแดง: เมื่อใดควรเดินจากไป

ไม่มีการเข้าถึงถนนทางกฎหมายที่มีเอกสาร
การทับซ้อนของขอบเขตหรือความไม่ตรงกันของพื้นที่
เขตที่ได้รับการคุ้มครอง/สุขาภิบาลใช้พื้นที่ที่สำคัญ
ผู้ให้บริการสาธารณูปโภคปฏิเสธจดหมาย/เงื่อนไขหรือระยะเวลา/ค่าใช้จ่ายที่ไม่สามารถยอมรับได้
น้ำใต้ดินสูงโดยไม่มีการระบายน้ำ/จุดระบายที่เหมาะสม
ความลาดชันชันที่ต้องการการเก็บรักษา/เสาเข็มที่ทำให้เศรษฐศาสตร์ล้มเหลว
ข้อพิพาทที่เปิดอยู่, การจับกุม, โซ่ชื่อที่ไม่ชัดเจน

11) สิ่งของ & แม่แบบการทำงาน

คำขอ & จดหมาย

แม่แบบจดหมายสาธารณูปโภค (ความจุ, จุด, ระยะเวลา/ค่าใช้จ่าย)
คำขอน้ำ/ท่อระบายน้ำ (เงื่อนไขการเชื่อมต่อหรือการบำบัดในสถานที่)
คำขอการเข้าถึงสาธารณะ/การเข้าถึงพร้อมแผนการเข้าถึง

รายการตรวจสอบ

กฎหมาย: ชื่อ, ภาระผูกพัน, การอนุญาต, ประวัติ
เทคนิค: ภูมิประเทศ, ธรณีวิทยา, ไฮโดร, การระบายน้ำ, การเชื่อมต่อ
กรอบการออกแบบ: การถอย/ความสูง/พื้นที่, ต้นทุนเป้าหมายต่อ m²

ตารางควบคุม

คอลัมน์ที่แนะนำ: พื้นที่, ตรวจสอบ, เอกสาร/แหล่งที่มา, สถานะ, กำหนด/เจ้าของ, หมายเหตุ/ค่าใช้จ่าย.

พื้นที่	ตรวจสอบ	เอกสาร/แหล่งที่มา	สถานะ	กำหนด/เจ้าของ	หมายเหตุ
ชื่อ	ภาระผูกพัน/การจับกุม	การดึงข้อมูลจากทะเบียน	ต้องการ	ทนายความ, 3 d	—
สาธารณูปโภค	ความจุ/จุด/ระยะเวลา	จดหมายจากผู้ให้บริการ	กำลังดำเนินการ	MEP, 7 d	การจัดหาชั่วคราวทางเลือก
ธรณีวิทยา	3 จุดเจาะ + รายงาน	รายงานธรณีวิทยา	ตกลง	ผู้รับเหมา, 10 d	แถบเสาเข็ม

คำถามที่พบบ่อย

ควรตรวจสอบอะไรเป็นอันดับแรก - กฎหมายหรือสาธารณูปโภค?

ควรกฎหมายและการเข้าถึงก่อนเสมอ หากไม่มีชื่อที่สะอาดและการเข้าถึงที่มีเอกสาร การใช้จ่ายใด ๆ ในสาธารณูปโภค/ธรณีวิทยาจะมีความเสี่ยง

การยืนยันด้วยวาจาจากผู้ให้บริการเพียงพอหรือไม่?

ไม่. จะต้องมีจดหมาย/เงื่อนไขที่เป็นลายลักษณ์อักษรพร้อมค่าใช้จ่ายและระยะเวลาที่บ่งชี้ในโมเดล

เมื่อใดที่การปิดการขายแบบมีเงื่อนไขเป็นที่ยอมรับ?

หลังจาก DG-0…DG-3 เสร็จสิ้นและมีการตกลงเงื่อนไขทางการค้า โดยมีความเสี่ยงที่เหลืออยู่ภายใต้การควบคุมของการฝาก/การระงับและเงื่อนไขที่ชัดเจน

จะเลือกระหว่างสาธารณูปโภคของเมืองและระบบในสถานที่ได้อย่างไร?

เปรียบเทียบต้นทุนรวมของการเป็นเจ้าของ (CAPEX+OPEX), ระยะเวลา, ความน่าเชื่อถือ หากสาธารณูปโภคของเมืองไม่สามารถใช้ได้หรือไม่คุ้มค่า ให้วางแผนระบบในสถานที่พร้อมความสามารถในการบำรุงรักษาและสำรอง

ถ้าน้ำใต้ดินสูงจะทำอย่างไร?

ยกระดับ, ออกแบบการระบายน้ำ/น้ำฝน, เลือกฐานรากที่เหมาะสม, และวางถัง/หน่วยบำบัดเพื่อหลีกเลี่ยงการลอยตัวและการรั่วไหล

สิ่งของขั้นต่ำสำหรับ DG-3?

จดหมายสาธารณูปโภค, ข้อมูลภูมิประเทศ + ธรณีวิทยา + บันทึกน้ำ, การยืนยันการถอย/พื้นที่, โมเดลทางการเงินที่มี P50/P80 และการวิเคราะห์ทอร์นาโด, และทะเบียนความเสี่ยงพร้อมเจ้าของ

การดำเนินการถัดไป

จัดทำรายชื่อสั้นและกรอกตารางการให้คะแนน
ส่งจดหมายคำขอเกี่ยวกับสาธารณูปโภคและการเข้าถึง/การเข้าถึง
สั่งงานภูมิประเทศและงานธรณีวิทยาสำหรับผู้สมัครที่ดีที่สุด
สร้างโมเดลทางการเงินด้วย P50/P80 และแผนสำรองที่กำหนด
นำผู้สมัครไปยัง DG-3, ปรับแผนการเจรจาและโครงสร้างข้อตกลง