Compra de Terreno: Lista de Verificación Ampliada

Recomendaciones detalladas y una revisión paso a paso para equipos de adquisición: estrategia de búsqueda, evaluación de liquidez, diligencia debida legal y técnica, servicios públicos y logística, restricciones regulatorias, economía del trato y estructura de cierre. El objetivo es reducir la incertidumbre y comprar sitios con riesgo predecible.

Cómo usar: trabajar de arriba hacia abajo. Cualquier punto sin un documento confirmatorio es una hipótesis y requiere un propietario de riesgo específico y contingencia. Las decisiones pasan por puertas formales.

0) Roles & Puertas de Decisión

Roles principales

Líder de Adquisiciones — coordinación de cartera, relaciones con vendedores.
Abogado inmobiliario — título, gravámenes, contratos.
Ingeniero MEP — capacidades, puntos de conexión, esquemas.
Geotécnico/Topógrafo — topografía, perforaciones, notas hidro.
Arquitecto — huella, retrocesos, orientación.
QS/Estimador — CAPEX + contingencia.
Finanzas — modelo, P50/P80, umbrales de DSCR.
PM — logística de construcción y ventanas de programación.

Puertas de decisión

DG-0: Filtrado. El sitio entra en la lista corta.
DG-1: Cartas de intención de servicios públicos. Confirmaciones preliminares.
DG-2: Topo + Geotec/Hidro + Zonificación verificada. Existe una huella construible.
DG-3: Modelo financiero con P50/P80. El proyecto cumple con los objetivos.
DG-4: Términos del acuerdo acordados. Proceder al cierre.

1) Estrategia & Criterios de Búsqueda

Objetivo: definir parámetros del sitio que ofrezcan rendimientos objetivos con riesgo aceptable.

Ubicación: acceso, vistas, fuentes de ruido.
Zonificación: uso permitido, altura/densidad máxima, retrocesos.
Tamaño/forma: mínimos para huella y maniobras de camiones; “lotes bandera” con precaución.
Apetito de servicios públicos: capacidad/puntos indicativos de proveedores.
Terreno/pendiente: alcance tolerable de retención/drainage.
Mercado: demanda de venta/alquiler; conjunto de comparables y estacionalidad.
Calendario: disponibilidad de contratistas, ventanas climáticas.

2) Filtrado & Puntuación de la Cartera

Puntúa cada candidato en una escala de 0–5 en función de criterios clave. Umbral mínimo para la lista corta: 3.5.

Criterio	Descripción	Métrica/Documento	Puntuación
Título/gravámenes	título limpio, sin arrestos/gravámenes	extracto del registro + declaración	0–5
Acceso	servidumbre pública o registrada; anchos/radios de giro	plan + documento legal	0–5
Servicios Públicos	capacidad/puntos/cronogramas	cartas/términos	0–5
Zonificación	altura/retrocesos/densidad que se ajusta al resumen	mapas/regulación	0–5
Terreno/geotecnia	magnitud de movimientos de tierra, tipo de fundación	topo/geotecnia	0–5
Mercado	liquidez/demanda/comparables	memo de mercado	0–5

Consejo: con puntuaciones iguales, prioriza sitios con menos incógnitas no resueltas (menor “inventario de riesgo”).

3) DD Legal (Título/Límites/Acceso)

3.1 Título & cadena

Título actual/extracto del registro + cadena de propiedad por ~10 años.
Sin arrestos/gravámenes; sin litigios activos.
Consentimientos de co-propietarios/cónyuges/propietarios beneficiarios donde sea aplicable.

3.2 Catastro & límite

Plan con coordenadas; consentimientos de límites de vecinos para encuestas recientes.
Área por documentos vs en el sitio reconciliada; sin superposiciones.

3.3 Acceso legal por carretera

Acceso público o servidumbre registrada; evitar depender de “camino informal”.
Anchos, radios de giro, viabilidad de retorno de camiones.

4) Servicios Públicos: Capacidad & Opciones

Poder

Capacidad disponible, clase de fiabilidad, transformador/línea más cercana.
Carta/términos del proveedor con costo y tiempo indicativos.
Piso de riesgo: provisión para suministro temporal (generación/almacenamiento).

Agua & Aguas Residuales

Ciudad / pozo / entrega; calidad del agua y pruebas de rendimiento estacional.
Alcantarillado de la ciudad / planta de paquete / séptico; restricciones de aguas subterráneas y desagües.
Modelo de servicio para plantas de tratamiento; acceso de camiones de mantenimiento.

Aguas Pluviales & Drenaje

Puntos de descarga y capacidad; flujos aguas arriba/abajo.
Ingeniería para lluvias máximas; protección contra erosión.

Conectividad

Disponibilidad de fibra; nivel de señal móvil/latencia.
Requisitos de hogar inteligente y trabajo remoto.

5) Topografía, Geotecnia, Hidrogeología

Encuesta topográfica 1:500: contornos, quiebres, árboles/estructuras, elevaciones puntuales.
Geotécnica: capacidad de carga, estratos, agresividad del suelo; recomendaciones de fundación.
Hidrología: aguas subterráneas por temporada; caminos de retroceso; necesidad de elevar niveles.
Peligros: deslizamientos de tierra, llanuras de inundación/retracciones costeras, zonas de viento/sísmicas.

Práctica: al menos tres perforaciones en terrenos distintos; pre-dimensionar retenciones y gestión de agua para sitios inclinados temprano.

6) Restricciones Regulatorias & Marco de Diseño

Confirmar altura, retrocesos, densidad; colocar la huella real en el plan topográfico.
Zonas protegidas/sanitarias (costas, líneas eléctricas, carreteras, reservas, cuerpos de agua).
Reglas de la comunidad/HOA: fachadas, materiales, cercas.
Permisos requeridos: proceso, tiempo, lista de revisión.

Diseño dentro del Presupuesto: fijar un costo objetivo por m² antes del concepto; todo el diseño se desarrolla dentro de este marco.

7) Entorno, Mercado & Demanda

Desarrollo futuro en la cartera: posible pérdida de vistas/insolación.
Fuentes de ruido/olores/tráfico: carreteras, lugares, vertederos, subestaciones.
Mercado local: comparables de venta/alquiler, profundidad de demanda, estacionalidad.
Logística de construcción: acceso de vehículos pesados; restricciones estacionales.

8) Economía: Presupuesto P50/P80 & Escenarios

8.1 Presupuesto & contingencias

P50: pronóstico mediano para costo/calendario.
P80: nivel conservador; delta P50→P80 = contingencia.
Desagregar reservas: materiales, logística, MEP, retención, drenaje.

8.2 Escenarios & sensibilidad

Base / baja / alta; los impulsores clave alimentan el gráfico de tornado.
Probar la sensibilidad de IRR/NOI/DSCR a servicios públicos, movimientos de tierra, cronograma, precios de venta/alquiler.
Para alta incertidumbre, ejecutar Monte Carlo (5–10k ensayos) sobre entradas clave.

Regla de aprobación DG-3: el proyecto cumple con el retorno mínimo/liquidez en el escenario de baja con la contingencia P80 en su lugar.

9) Negociación, Estructura del Acuerdo & Cierre

9.1 Tácticas

Razonamiento del precio a través de factores de riesgo: servicios públicos/pendiente/geotecnia/restricciones = descuento.
Hacer que las cartas de servicios públicos por escrito sean una condición; la falta de ellas justifica un movimiento de precio o salida.
Establecer plazos y “semáforos” (condiciones después de las cuales el acuerdo se termina).

9.2 Estructuras

Compra directa / opción / plazos / cierre diferido bajo condiciones.
Escrow para pagos; retenciones contra defectos ocultos.
Moneda y tratamiento fiscal reflejados en el modelo desde el primer día.

9.3 Cierre

Lista de verificación de firma; reconciliación final de límites/acceso.
Transferencia de título; registro de servidumbres/restricciones beneficiosas (si es necesario).
Entrega de datos de encuesta fuente/geotec/hidro.

10) Señales de Alerta: Cuándo Retirarse

Sin acceso legal por carretera documentado.
Superposiciones de límites o discrepancias de área.
Zonas protegidas/sanitarias consumen huella crítica.
Los proveedores de servicios públicos se niegan a cartas/términos o los tiempos/costos son inaceptables.
Alto nivel de aguas subterráneas sin drenaje/desagüe viable.
Pendientes pronunciadas que requieren retención/pilas que rompen la economía.
Disputas activas, arrestos, cadena de título poco clara.

11) Artefactos & Plantillas de Trabajo

Solicitudes & cartas

Plantilla de carta de servicios públicos (capacidad, punto, tiempo/costo).
Solicitud de agua/alcantarillado (términos de conexión o tratamiento en el sitio).
Solicitud de acceso público/servidumbre con plan de enfoque.

Listas de verificación

Legal: título, gravámenes, consentimientos, historia.
Técnico: topo, geotecnia, hidro, drenaje, conectividad.
Marco de diseño: retrocesos/altura/huella, costo objetivo por m².

Tabla de control

Columnas sugeridas: Área, Verificar, Documento/Fuente, Estado, Vencido/Propietario, Notas/Costo.

Área	Verificar	Documento/Fuente	Estado	Vencido/Propietario	Notas
Título	Gravámenes/arrestos	Extracto del registro	Necesario	Abogado, 3 d	—
Servicios Públicos	Capacidad/punto/tiempo	Carta del proveedor	En progreso	MEP, 7 d	Alternativa de suministro temporal
Geotecnia	3 perforaciones + informe	Informe geotécnico	OK	Contratista, 10 d	Franja apilada

FAQ

¿Qué se debe verificar primero — legal o servicios públicos?

Siempre legal y acceso primero. Sin título limpio y acceso documentado, cualquier gasto en servicios públicos/geotecnia está en riesgo.

¿Son suficientes las confirmaciones verbales de los proveedores?

No. Solo se aceptan cartas/términos por escrito con costos y cronogramas indicativos en el modelo.

¿Cuándo es aceptable un cierre condicional?

Después de que se completen DG-0…DG-3 y se acuerden los términos comerciales, con los riesgos restantes cubiertos por escrow/retenciones y condiciones explícitas precedentes.

¿Cómo elegir entre servicios públicos de la ciudad y sistemas en el sitio?

Comparar el costo total de propiedad (CAPEX+OPEX), tiempo, fiabilidad. Si los servicios públicos de la ciudad no están disponibles o son poco económicos, planificar sistemas en el sitio con capacidad de mantenimiento y respaldo.

¿Qué pasa si el nivel de aguas subterráneas es alto?

Elevar niveles, diseñar drenaje/aguas pluviales, seleccionar fundaciones apropiadas y ubicar tanques/unidades de tratamiento para evitar flotación y fugas.

¿Artefactos mínimos para DG-3?

Cartas de servicios públicos, notas de topo + geotecnia + hidro, retrocesos/huella confirmados, modelo financiero con P50/P80 y análisis de tornado, y un registro de riesgos con propietarios.

Próximas acciones

Armar una lista corta y completar la tabla de puntuación.
Enviar cartas de solicitud de servicios públicos y acceso/servidumbre.
Ordenar trabajo topográfico y geotécnico para los principales candidatos.
Construir el modelo financiero con P50/P80 y contingencias definidas.
Presentar candidatos a DG-3, alinear el plan de negociación y la estructura del acuerdo.