भूमि खरीदना: विस्तारित चेकलिस्ट

अधिग्रहण टीमों के लिए विस्तृत सिफारिशें और चरण-दर-चरण समीक्षा: खोज रणनीति, तरलता आकलन, कानूनी और तकनीकी उचित परिश्रम, उपयोगिताएँ और लॉजिस्टिक्स, नियामक बाधाएँ, सौदे की अर्थशास्त्र, और समापन संरचना। लक्ष्य अनिश्चितता को कम करना और पूर्वानुमानित जोखिम के साथ साइटों को खरीदना है।

कैसे उपयोग करें: ऊपर से नीचे काम करें। कोई भी बिंदु बिना पुष्टि दस्तावेज के एक परिकल्पना है और एक विशिष्ट जोखिम मालिक और आकस्मिकता की आवश्यकता है। निर्णय औपचारिक गेट्स के माध्यम से चलते हैं।

0) भूमिकाएँ और निर्णय गेट्स

मुख्य भूमिकाएँ

अधिग्रहण लीड — पाइपलाइन समन्वय, विक्रेता संबंध।
रियल-एस्टेट वकील — शीर्षक, बंधन, अनुबंध।
MEP इंजीनियर — क्षमताएँ, कनेक्शन बिंदु, योजनाएँ।
भू-तकनीकी/सर्वेक्षक — स्थलाकृति, बोरिंग, जल विज्ञान नोट्स।
वास्तुकार — फुटप्रिंट, सेटबैक, अभिविन्यास।
QS/अनुमानकर्ता — CAPEX + आकस्मिकता।
वित्त — मॉडल, P50/P80, DSCR थ्रेशोल्ड।
PM — निर्माण लॉजिस्टिक्स और कार्यक्रम विंडो।

निर्णय गेट्स

DG-0: स्क्रीनिंग. साइट शॉर्टलिस्ट में प्रवेश करती है।
DG-1: उपयोगिता इरादा पत्र. प्रारंभिक पुष्टि।
DG-2: स्थलाकृति + भू-तकनीकी/जल विज्ञान + ज़ोनिंग सत्यापित। निर्माण योग्य फुटप्रिंट मौजूद है।
DG-3: वित्तीय मॉडल के साथ P50/P80. परियोजना लक्ष्यों को पार करती है।
DG-4: सौदे की शर्तें सहमति। समापन की ओर बढ़ें।

1) रणनीति और खोज मानदंड

उद्देश्य: साइट के पैरामीटर को परिभाषित करें जो स्वीकार्य जोखिम पर लक्षित रिटर्न प्रदान करते हैं।

स्थान: पहुंच, दृश्य, शोर स्रोत।
ज़ोनिंग: अनुमत उपयोग, अधिकतम ऊँचाई/घनत्व, सेटबैक।
आकार/आकृति: फुटप्रिंट और ट्रक मैन्युवर्स के लिए न्यूनतम; "झंडा लॉट" के साथ सावधानी।
उपयोगिताओं की भूख: प्रदाताओं से संकेतात्मक क्षमता/बिंदु।
भूमि/ढलान: सहनीय रिटेनिंग/ड्रेनज दायरा।
बाजार: बिक्री/किराए की मांग; तुलना सेट और मौसमीता।
कार्यक्रम: ठेकेदार की उपलब्धता, मौसम की खिड़कियाँ।

2) स्क्रीनिंग और पाइपलाइन का स्कोरिंग

प्रत्येक उम्मीदवार को प्रमुख मानदंडों के खिलाफ 0–5 पैमाने पर स्कोर करें। न्यूनतम शॉर्टलिस्ट थ्रेशोल्ड: 3.5.

मानदंड	विवरण	मेट्रिक/दस्तावेज	स्कोर
शीर्षक/बंधक	स्वच्छ शीर्षक, कोई गिरफ्तारी/लियन्स नहीं	पंजीकरण निकाल + विवरण	0–5
पहुंच	सार्वजनिक या पंजीकृत ईज़मेंट; चौड़ाई/घुमाव की त्रिज्या	योजना + कानूनी दस्तावेज	0–5
उपयोगिताएँ	क्षमता/बिंदु/समयरेखा	पत्र/शर्तें	0–5
ज़ोनिंग	ऊँचाई/सेटबैक/घनत्व फिट संक्षिप्त	मानचित्र/नियम	0–5
भूमि/भू-तकनीकी	भूमि कार्यों का परिमाण, नींव का प्रकार	स्थलाकृति/भू-तकनीकी	0–5
बाजार	तरलता/डिमांड/तुलनाएँ	बाजार मेमो	0–5

टिप: समान स्कोर के साथ, उन साइटों को प्राथमिकता दें जिनमें कम अनसुलझे अज्ञात हैं (कम "जोखिम सूची")।

3) कानूनी उचित परिश्रम (शीर्षक/सीमाएँ/पहुंच)

3.1 शीर्षक और श्रृंखला

वर्तमान शीर्षक/पंजीकरण निकाल + ~10 वर्षों के लिए स्वामित्व श्रृंखला।
कोई गिरफ्तारी/लियन्स नहीं; कोई सक्रिय मुकदमा नहीं।
जहाँ लागू हो, सह-स्वामियों/पति/पत्नी/लाभकारी स्वामियों से सहमति।

3.2 कैडास्टर और सीमा

समन्वय के साथ योजना; हाल के सर्वेक्षणों के लिए पड़ोसी सीमा सहमति।
दस्तावेजों द्वारा क्षेत्र बनाम साइट पर सामंजस्य; कोई ओवरलैप नहीं।

3.3 कानूनी सड़क पहुंच

सार्वजनिक पहुंच या पंजीकृत ईज़मेंट; "अनौपचारिक ट्रैक" पर निर्भरता से बचें।
चौड़ाई, घुमाव की त्रिज्या, ट्रक टर्नअराउंड की व्यवहार्यता।

4) उपयोगिताएँ: क्षमता और विकल्प

बिजली

उपलब्ध क्षमता, विश्वसनीयता वर्ग, निकटतम ट्रांसफार्मर/लाइन।
प्रदाता पत्र/शर्तें संकेतात्मक लागत और समय के साथ।
जोखिम फर्श: अस्थायी आपूर्ति (उत्पादन/भंडारण) के लिए प्रावधान।

पानी और अपशिष्ट जल

शहर / कुआँ / डिलीवरी; पानी की गुणवत्ता और मौसमी उपज परीक्षण।
शहर सीवर / पैकेज प्लांट / सेप्टिक; भूजल बाधाएँ और आउटफॉल।
उपचार संयंत्रों के लिए सेवा मॉडल; रखरखाव ट्रक पहुंच।

वृष्टि जल और जल निकासी

डिस्चार्ज बिंदु और क्षमता; अपस्ट्रीम/डाउनस्ट्रीम प्रवाह।
पीक वर्षा के लिए इंजीनियरिंग; कटाव संरक्षण।

कनेक्टिविटी

फाइबर उपलब्धता; मोबाइल सिग्नल स्तर/लेटेंसी।
स्मार्ट-होम और दूरस्थ कार्य आवश्यकताएँ।

5) स्थलाकृति, भू-तकनीकी, जलविज्ञान

स्थलाकृति सर्वेक्षण 1:500: कंटूर, ब्रेक, पेड़/संरचनाएँ, स्पॉट ऊँचाई।
भू-तकनीकी: भार वहन क्षमता, परतें, मिट्टी की आक्रामकता; नींव की सिफारिशें।
जलविज्ञान: मौसम के अनुसार भूजल; बैकफ्लो पथ; ग्रेड बढ़ाने की आवश्यकता।
खतरे: भूस्खलन, बाढ़ के मैदान/तटीय सेट-बैक, हवा/भूकंपीय क्षेत्र।

अभ्यास: अलग-अलग भूभाग में कम से कम तीन बोरिंग; ढलान वाली साइटों के लिए रिटेनिंग और जल प्रबंधन का पूर्व आकार जल्दी करें।

6) नियामक बाधाएँ और डिज़ाइन ढांचा

ऊँचाई, सेटबैक, घनत्व की पुष्टि करें; स्थलाकृति योजना पर वास्तविक फुटप्रिंट रखें।
संरक्षित/स्वच्छ क्षेत्र (तटरेखा, बिजली की लाइनें, सड़कें, आरक्षित क्षेत्र, जल निकाय)।
समुदाय/HOA नियम: मुखौटे, सामग्री, बाड़।
आवश्यक परमिट: प्रक्रिया, समय, समीक्षा सूची।

डिज़ाइन-टू-बजट: अवधारणा से पहले प्रति m² लक्षित लागत को लॉक करें; सभी डिज़ाइन इस आवरण के भीतर विकसित होते हैं।

7) परिवेश, बाजार और मांग

पाइपलाइन में भविष्य का विकास: दृश्य/सूर्य के प्रकाश का संभावित नुकसान।
शोर/गंध/यातायात स्रोत: सड़कें, स्थल, डंप, उपकेंद्र।
स्थानीय बाजार: बिक्री/किराए की तुलना, मांग की गहराई, मौसमीता।
निर्माण लॉजिस्टिक्स: भारी-वाहन पहुंच; मौसमी प्रतिबंध।

8) अर्थशास्त्र: P50/P80 बजट और परिदृश्य

8.1 बजट और आकस्मिकताएँ

P50: लागत/कार्यक्रम के लिए मध्यवर्ती पूर्वानुमान।
P80: सतर्क स्तर; P50→P80 डेल्टा = आकस्मिकता।
आरक्षित को विघटित करें: सामग्री, लॉजिस्टिक्स, MEP, रिटेनिंग, जल निकासी।

8.2 परिदृश्य और संवेदनशीलता

बेस / डाउनसाइड / अपसाइड; प्रमुख चालक टॉर्नेडो चार्ट को फीड करते हैं।
उपयोगिताओं, भूमि कार्यों, समयरेखा, बिक्री/किराए की कीमतों के प्रति IRR/NOI/DSCR संवेदनशीलता का परीक्षण करें।
उच्च अनिश्चितता के लिए, मुख्य इनपुट पर मोंटे कार्लो (5–10k परीक्षण) चलाएँ।

DG-3 पास नियम: परियोजना डाउनसाइड परिदृश्य में न्यूनतम रिटर्न/तरलता को P80 आकस्मिकता के साथ पूरा करती है।

9) बातचीत, सौदे की संरचना और समापन

9.1 रणनीतियाँ

जोखिम कारकों के माध्यम से मूल्य तर्क: उपयोगिताएँ/ढलान/भू-तकनीकी/बाधाएँ = छूट।
लिखित उपयोगिता पत्रों को एक शर्त बनाएं; इसकी कमी मूल्य परिवर्तन या निकासी को सही ठहराती है।
समय सीमा और "स्टॉप-लाइट" निर्धारित करें (शर्तें जिनके बाद सौदा समाप्त होता है)।

9.2 संरचनाएँ

प्रत्यक्ष खरीद / विकल्प / किस्तें / शर्तों पर स्थगित समापन।
भुगतान के लिए एस्क्रो; छिपे हुए दोषों के खिलाफ होल्डबैक।
मुद्रा और कर उपचार पहले दिन से मॉडल में परिलक्षित होता है।

9.3 समापन

हस्ताक्षर चेकलिस्ट; अंतिम सीमा/पहुंच सामंजस्य।
शीर्षक का हस्तांतरण; ईज़मेंट/लाभकारी प्रतिबंधों का पंजीकरण (यदि आवश्यक हो)।
स्रोत सर्वेक्षण/भू-तकनीकी/जल डेटा का हस्तांतरण।

10) लाल झंडे: कब दूर जाना है

कोई प्रलेखित कानूनी सड़क पहुंच नहीं।
सीमा ओवरलैप या क्षेत्र में विसंगतियाँ।
संरक्षित/स्वच्छ क्षेत्र महत्वपूर्ण फुटप्रिंट का उपभोग करते हैं।
उपयोगिता प्रदाता पत्र/शर्तें या समय/लागत को अस्वीकार करते हैं।
उच्च भूजल जिसमें कोई व्यवहार्य जल निकासी/आउटफॉल नहीं है।
तेज ढलान जो रिटेनिंग/पाइल्स की आवश्यकता होती है जो अर्थशास्त्र को तोड़ती है।
सक्रिय विवाद, गिरफ्तारी, अस्पष्ट शीर्षक श्रृंखला।

11) कलाकृतियाँ और कार्यशील टेम्पलेट्स

अनुरोध और पत्र

उपयोगिता पत्र टेम्पलेट (क्षमता, बिंदु, समय/लागत)।
पानी/सीवर अनुरोध (कनेक्शन या ऑन-साइट उपचार की शर्तें)।
सार्वजनिक पहुंच/ईज़मेंट अनुरोध के साथ दृष्टिकोण योजना।

चेकलिस्ट

कानूनी: शीर्षक, बंधन, सहमति, इतिहास।
तकनीकी: स्थलाकृति, भू-तकनीकी, जल, जल निकासी, कनेक्टिविटी।
डिज़ाइन ढांचा: सेटबैक/ऊँचाई/फुटप्रिंट, प्रति m² लक्षित लागत।

नियंत्रण तालिका

सुझाए गए कॉलम: क्षेत्र, चेक, दस्तावेज/स्रोत, स्थिति, देय/स्वामी, नोट्स/लागत.

क्षेत्र	चेक	दस्तावेज/स्रोत	स्थिति	देय/स्वामी	नोट्स
शीर्षक	बंधक/लियन्स	पंजीकरण निकाल	आवश्यक	वकील, 3 d	—
उपयोगिताएँ	क्षमता/बिंदु/समय	प्रदाता पत्र	प्रगति में	MEP, 7 d	वैकल्पिक अस्थायी आपूर्ति
भू-तकनीकी	3 बोरिंग + रिपोर्ट	भू-तकनीकी रिपोर्ट	ठीक है	ठेकेदार, 10 d	पाइल्ड स्ट्रिप

अक्सर पूछे जाने वाले प्रश्न

पहले क्या जांचना चाहिए - कानूनी या उपयोगिताएँ?

हमेशा कानूनी और पहुंच पहले। बिना स्वच्छ शीर्षक और प्रलेखित पहुंच के, उपयोगिताओं/भू-तकनीकी पर कोई खर्च जोखिम में है।

क्या प्रदाताओं से मौखिक पुष्टि पर्याप्त है?

नहीं। केवल लिखित पत्र/शर्तें संकेतात्मक लागत और समयरेखा के साथ मॉडल में स्वीकार की जाती हैं।

कब एक शर्तित समापन स्वीकार्य है?

DG-0…DG-3 पूर्ण होने के बाद और व्यावसायिक शर्तों पर सहमति होने पर, शेष जोखिम एस्क्रो/होल्डबैक और स्पष्ट पूर्व शर्तों द्वारा कवर किए जाते हैं।

शहर की उपयोगिताओं और ऑन-साइट सिस्टम के बीच कैसे चुनें?

कुल स्वामित्व लागत (CAPEX+OPEX), समय, विश्वसनीयता की तुलना करें। यदि शहर की उपयोगिताएँ अनुपलब्ध या आर्थिक नहीं हैं, तो रखरखाव और बैकअप क्षमता के साथ ऑन-साइट सिस्टम की योजना बनाएं।

अगर भूजल उच्च है तो क्या करें?

ग्रेड बढ़ाएँ, जल निकासी/वृष्टि जल डिज़ाइन करें, उपयुक्त नींव का चयन करें, और तैरने और लीक से बचने के लिए टैंक/उपचार इकाइयों को साइट करें।

DG-3 के लिए न्यूनतम कलाकृतियाँ?

उपयोगिता पत्र, स्थलाकृति + भू-तकनीकी + जल विज्ञान नोट्स, पुष्टि किए गए सेटबैक/फुटप्रिंट, P50/P80 और टॉर्नेडो विश्लेषण के साथ वित्तीय मॉडल, और मालिकों के साथ एक जोखिम रजिस्टर।

अगले कार्य

एक शॉर्टलिस्ट बनाएं और स्कोरिंग तालिका पूरी करें।
उपयोगिता और पहुंच/ईज़मेंट अनुरोध पत्र भेजें।
शीर्ष उम्मीदवारों के लिए स्थलाकृति और भू-तकनीकी कार्य का आदेश दें।
P50/P80 और परिभाषित आकस्मिकताओं के साथ वित्तीय मॉडल बनाएं।
उम्मीदवारों को DG-3 पर लाएं, बातचीत की योजना और सौदे की संरचना को संरेखित करें।

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