fr
Recommandations détaillées et examen étape par étape pour les équipes d'acquisition : stratégie de recherche, évaluation de la liquidité, diligence raisonnable juridique et technique, services publics et logistique, contraintes réglementaires, économie de l'accord et structure de clôture. L'objectif est de réduire l'incertitude et d'acheter des sites avec un risque prévisible.
Comment utiliser : travaillez de haut en bas. Tout point sans document confirmant est une hypothèse et nécessite un propriétaire de risque spécifique et une contingence. Les décisions passent par des portes formelles.
0) Rôles & Portes de décision
Rôles principaux
- Responsable des acquisitions — coordination du pipeline, relations avec les vendeurs.
- Avocat en immobilier — titre, charges, contrats.
- Ingénieur MEP — capacités, points de connexion, schémas.
- Géotech/Topographe — topo, forages, notes hydrauliques.
- Architecte — empreinte, retraits, orientation.
- QS/Estimations — CAPEX + contingence.
- Finance — modèle, P50/P80, seuils DSCR.
- PM — logistique de construction et fenêtres de calendrier.
Portes de décision
- DG-0 : Sélection. Le site entre dans la liste restreinte.
- DG-1 : Lettres d'intention des services publics. Confirmations préliminaires.
- DG-2 : Topo + Géotech/Hydraulique + Zonage vérifiés. Une empreinte constructible existe.
- DG-3 : Modèle financier avec P50/P80. Le projet atteint les objectifs.
- DG-4 : Termes de l'accord convenus. Procéder à la clôture.
1) Stratégie & Critères de recherche
Objectif : définir les paramètres du site qui offrent des rendements cibles à un risque acceptable.
- Emplacement : accès, vues, sources de bruit.
- Zonage : usage autorisé, hauteur/densité max, retraits.
- Taille/forme : minimums pour l'empreinte et les manœuvres de camion ; “lots de drapeau” avec prudence.
- Appétit pour les services publics : capacité/points indicatifs des fournisseurs.
- Terrain/pente : portée de retenue/drainage tolérable.
- Marché : demande de vente/location ; ensemble de comparables et saisonnalité.
- Calendrier : disponibilité des entrepreneurs, fenêtres météorologiques.
2) Sélection & Évaluation du pipeline
Évaluez chaque candidat sur une échelle de 0–5 selon des critères clés. Seuil minimum pour la liste restreinte : 3.5.
| Critère | Description | Métrique/Document | Score |
|---|---|---|---|
| Titre/charges | titre clair, pas d'arrestations/charges | extrait du registre + déclaration | 0–5 |
| Accès | servitude publique ou enregistrée ; largeurs/radii de virage | plan + document légal | 0–5 |
| Services publics | capacité/points/délai | lettres/termes | 0–5 |
| Zonage | hauteur/retraits/densité correspondant au cahier des charges | cartes/réglementation | 0–5 |
| Terrain/géotechnique | ampleur des travaux de terrassement, type de fondation | topo/géotech | 0–5 |
| Marché | liquidité/demande/comparables | mémo de marché | 0–5 |
Conseil : en cas de scores égaux, privilégiez les sites avec moins d'inconnues non résolues (inventaire de risque plus faible).
3) DD juridique (Titre/Frontières/Accès)
3.1 Titre & chaîne
- Titre actuel/extrait du registre + chaîne de propriété pour ~10 ans.
- Aucune arrestation/charge ; aucune litige actif.
- Consentements des co-propriétaires/conjoints/propriétaires bénéficiaires le cas échéant.
3.2 Cadastre & frontière
- Plan avec coordonnées ; consentements de frontière des voisins pour les enquêtes récentes.
- Zone par documents vs sur site réconciliée ; pas de chevauchements.
3.3 Accès routier légal
- Accès public ou servitude enregistrée ; éviter de se fier à une “piste informelle”.
- Largeurs, rayons de virage, faisabilité de retournement de camion.
4) Services publics : Capacité & Options
Électricité
- Capacité disponible, classe de fiabilité, transformateur/ligne le plus proche.
- Lettre/termes du fournisseur avec coût et délai indicatifs.
- Plancher de risque : provision pour approvisionnement temporaire (génération/stockage).
Eau & Eaux usées
- Ville / puits / livraison ; qualité de l'eau et tests de rendement saisonnier.
- Égout municipal / station de traitement / fosse septique ; contraintes de nappe phréatique et déversoirs.
- Modèle de service pour les stations de traitement ; accès pour camions de maintenance.
Eaux pluviales & Drainage
- Points de décharge et capacité ; flux en amont/aval.
- Ingénierie pour les pluies maximales ; protection contre l'érosion.
Connectivité
- Disponibilité de la fibre ; niveau de signal mobile/latence.
- Exigences pour maisons intelligentes et travail à distance.
5) Topographie, Géotechnique, Hydrogeologie
- Enquête topographique 1:500 : contours, ruptures, arbres/structures, élévations ponctuelles.
- Géotechnique : capacité portante, strates, agressivité du sol ; recommandations de fondation.
- Hydrologie : eaux souterraines par saison ; chemins de reflux ; besoin d'augmenter les niveaux.
- Risques : glissements de terrain, zones inondables/reculs côtiers, zones de vent/sismiques.
Pratique : au moins trois forages à travers un terrain distinct ; pré-dimensionner la retenue et la gestion de l'eau pour les sites en pente tôt.
6) Contraintes réglementaires & Cadre de conception
- Confirmer la hauteur, les retraits, la densité ; placer l'empreinte réelle sur le plan topographique.
- Zones protégées/sanitaires (littoraux, lignes électriques, routes, réserves, plans d'eau).
- Règles communautaires/HOA : façades, matériaux, clôtures.
- Permis requis : processus, délais, liste de révision.
Conception au budget : verrouiller un coût cible par m² avant le concept ; toute conception se développe dans cette enveloppe.
7) Environnement, Marché & Demande
- Développement futur dans le pipeline : perte potentielle de vues/ensoleillement.
- Sources de bruit/odeurs/trafic : routes, lieux, décharges, sous-stations.
- Marché local : comparables de vente/location, profondeur de la demande, saisonnalité.
- Logistique de construction : accès pour véhicules lourds ; restrictions saisonnières.
8) Économie : Budget P50/P80 & Scénarios
8.1 Budget & contingences
- P50 : prévision médiane pour coût/calendrier.
- P80 : niveau conservateur ; delta P50→P80 = contingence.
- Désagréger les réserves : matériaux, logistique, MEP, retenue, drainage.
8.2 Scénarios & sensibilité
- Base / scénario défavorable / scénario favorable ; les moteurs clés alimentent le graphique de tornade.
- Tester la sensibilité IRR/NOI/DSCR aux services publics, aux travaux de terrassement, au calendrier, aux prix de vente/location.
- Pour une incertitude élevée, exécuter Monte Carlo (5–10k essais) sur les entrées principales.
Règle de passage DG-3 : le projet atteint un retour/liquidité minimum dans le scénario défavorable avec la contingence P80 en place.
9) Négociation, Structure de l'accord & Clôture
9.1 Tactiques
- Raisonnement du prix via des facteurs de risque : services publics/pente/géotech/contraintes = remise.
- Faire des lettres de services publics écrites une condition ; leur absence justifie un mouvement de prix ou une sortie.
- Fixer des délais et des “feux de signalisation” (conditions après lesquelles l'accord prend fin).
9.2 Structures
- Achat direct / option / versements / clôture différée sous conditions.
- Escrow pour les paiements ; retenues contre les défauts cachés.
- Monnaie et traitement fiscal reflétés dans le modèle dès le premier jour.
9.3 Clôture
- Liste de contrôle de signature ; réconciliation finale des frontières/accès.
- Transfert de titre ; enregistrement des servitudes/restrictions bénéficiaires (si nécessaire).
- Remise des données d'enquête/source/géotech/hydraulique.
10) Signaux d'alerte : Quand se retirer
- Aucun accès routier légal documenté.
- Chevauchements de frontières ou divergences de surface.
- Zones protégées/sanitaires consommant une empreinte critique.
- Les fournisseurs de services publics refusent les lettres/termes ou les délais/coûts sont inacceptables.
- Nappe phréatique élevée sans drainage/déversoir viable.
- Pentes raides nécessitant des retenues/pieux qui rompent l'économie.
- Litiges actifs, arrestations, chaîne de titre peu claire.
11) Artefacts & Modèles de travail
Demandes & lettres
- Modèle de lettre de services publics (capacité, point, délai/coût).
- Demande d'eau/égout (conditions de connexion ou de traitement sur site).
- Demande d'accès public/servitude avec plan d'approche.
Listes de contrôle
- Juridique : titre, charges, consentements, historique.
- Technique : topo, géotech, hydraulique, drainage, connectivité.
- Cadre de conception : retraits/hauteur/empreinte, coût cible par m².
Tableau de contrôle
Colonnes suggérées : Zone, Vérification, Document/Source, Statut, Échéance/Propriétaire, Notes/Coût.
| Zone | Vérification | Document/Source | Statut | Échéance/Propriétaire | Notes |
|---|---|---|---|---|---|
| Titre | Charges/liens | Extrait du registre | Requis | Avocat, 3 j | — |
| Services publics | Capacité/point/délai | Lettre du fournisseur | En cours | MEP, 7 j | Approvisionnement temporaire alternatif |
| Géotech | 3 forages + rapport | Rapport géotech | OK | Entrepreneur, 10 j | Strip de pieux |
FAQ
Que doit-on vérifier en premier — juridique ou services publics ?
Toujours juridique et accès en premier. Sans titre clair et accès documenté, toute dépense pour les services publics/géotech est à risque.
Les confirmations verbales des fournisseurs sont-elles suffisantes ?
Non. Seules les lettres/termes écrits avec des coûts et délais indicatifs sont acceptés dans le modèle.
Quand une clôture conditionnelle est-elle acceptable ?
Après que DG-0…DG-3 soient complétés et que les termes commerciaux soient convenus, avec les risques restants couverts par escrow/retenues et conditions préalables explicites.
Comment choisir entre les services publics de la ville et les systèmes sur site ?
Comparer le coût total de possession (CAPEX+OPEX), le timing, la fiabilité. Si les services publics de la ville ne sont pas disponibles ou non économiques, planifier des systèmes sur site avec capacité de maintenance et de secours.
Que faire si la nappe phréatique est élevée ?
Augmenter les niveaux, concevoir le drainage/eaux pluviales, sélectionner des fondations appropriées et placer des réservoirs/unités de traitement pour éviter la flottabilité et les fuites.
Artefacts minimum pour DG-3 ?
Lettre de services publics, notes topo + géotech + hydrauliques, retraits/empreinte confirmés, modèle financier avec P50/P80 et analyse de tornade, et un registre des risques avec propriétaires.
Prochaines actions
- Assembler une liste restreinte et compléter le tableau d'évaluation.
- Envoyer des lettres de demande de services publics et d'accès/servitude.
- Commander des travaux topographiques et géotechniques pour les meilleurs candidats.
- Construire le modèle financier avec P50/P80 et contingences définies.
- Amener les candidats à DG-3, aligner le plan de négociation et la structure de l'accord.
