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取得チームのための詳細な推奨事項とステップバイステップのレビュー: 検索戦略、流動性評価、法的および技術的デューデリジェンス、公共料金と物流、規制制約、取引経済、クロージング構造。目標は不確実性を減少させ、予測可能なリスクを持つサイトを購入することです。
使用方法: 上から下へ作業します。確認書類のないポイントは仮説であり、特定のリスクオーナーと緊急対策が必要です。決定は正式なゲートを通過します。
0) 役割と決定ゲート
コア役割
- 取得リード — パイプラインの調整、売主との関係。
- 不動産弁護士 — タイトル、負担、契約。
- MEPエンジニア — 容量、接続ポイント、スキーム。
- 地質技術者/測量士 — 地形、ボーリング、水文学ノート。
- 建築家 — フットプリント、セットバック、方向。
- QS/見積もり士 — CAPEX + 緊急対策。
- ファイナンス — モデル、P50/P80、DSCR閾値。
- PM — 建設物流とスケジュールウィンドウの構築。
決定ゲート
- DG-0: スクリーニング。 サイトがショートリストに入る。
- DG-1: 公共料金の意向書。 予備確認。
- DG-2: 地形 + 地質/水文学 + ゾーニングが確認済み。 建設可能なフットプリントが存在する。
- DG-3: P50/P80を含む財務モデル。 プロジェクトが目標をクリアする。
- DG-4: 取引条件が合意される。 クロージングに進む。
1) 戦略と検索基準
目的: 受け入れ可能なリスクで目標リターンを提供するサイトパラメータを定義する。
- 場所: アクセス、眺望、騒音源。
- ゾーニング: 許可された使用、最大高さ/密度、セットバック。
- サイズ/形状: フットプリントとトラックの操作の最小値; 注意して「フラグロット」。
- 公共料金の需要: 提供者からの指標容量/ポイント。
- 地形/傾斜: 許容可能な保持/排水範囲。
- 市場: 販売/賃貸需要; 比較セットと季節性。
- スケジュール: 請負業者の可用性、天候ウィンドウ。
2) パイプラインのスクリーニングとスコアリング
主要基準に基づいて各候補を0–5スケールでスコアリングします。最小ショートリスト閾値: 3.5。
| 基準 | 説明 | メトリック/ドキュメント | スコア |
|---|---|---|---|
| タイトル/負担 | クリーンタイトル、逮捕/担保なし | 登記簿の抜粋 + ステートメント | 0–5 |
| アクセス | 公共または登録されたイーゼメント; 幅/ターン半径 | プラン + 法的文書 | 0–5 |
| 公共料金 | 容量/ポイント/タイムライン | 手紙/条件 | 0–5 |
| ゾーニング | 高さ/セットバック/密度がブリーフに適合 | 地図/規制 | 0–5 |
| 地形/地質 | 土木工事の規模、基礎の種類 | 地形/地質 | 0–5 |
| 市場 | 流動性/需要/比較 | 市場メモ | 0–5 |
ヒント: スコアが同じ場合は、未解決の未知数が少ないサイトを優先します（「リスクインベントリ」が低い）。
3) 法的デューデリジェンス (タイトル/境界/アクセス)
3.1 タイトルとチェーン
- 現在のタイトル/登記簿の抜粋 + 約10年間の所有権チェーン。
- 逮捕/担保なし; 現在の訴訟なし。
- 該当する場合は共同所有者/配偶者/受益者からの同意。
3.2 地籍と境界
- 座標付きのプラン; 最近の調査のための隣接境界の同意。
- 文書による面積と現地の調整; 重複なし。
3.3 法的道路アクセス
- 公共アクセスまたは登録されたイーゼメント; 「非公式トラック」に依存しない。
- 幅、ターン半径、トラックの回転の実現可能性。
4) 公共料金: 容量とオプション
電力
- 利用可能な容量、信頼性クラス、最寄りの変圧器/ライン。
- 提供者の手紙/条件と指標コストとタイミング。
- リスクフロア: 一時供給（発電/貯蔵）の提供。
水と廃水
- 市/井戸/配達; 水質と季節的な収量テスト。
- 市の下水道/パッケージプラント/浸透; 地下水の制約と排出口。
- 処理プラントのサービスモデル; メンテナンストラックのアクセス。
雨水と排水
- 排出ポイントと容量; 上流/下流の流れ。
- ピーク降雨のためのエンジニアリング; 侵食防止。
接続性
- ファイバーの可用性; モバイル信号レベル/レイテンシ。
- スマートホームとリモートワークの要件。
5) 地形、地質工学、水文学
- 地形調査 1:500: 等高線、ブレーク、木/構造物、スポット標高。
- 地質工学: 耐荷重、層、土壌の攻撃性; 基礎の推奨。
- 水文学: 季節ごとの地下水; 逆流経路; グレードを上げる必要がある。
- 危険: 地滑り、氾濫原/海岸のセットバック、風/地震ゾーン。
実践: 異なる地形にわたって少なくとも3つのボーリング; 傾斜地のために早期に保持と水管理を事前にサイズ設定する。
6) 規制制約と設計フレーム
- 高さ、セットバック、密度を確認; 実際のフットプリントを地形計画に配置。
- 保護された/衛生ゾーン（海岸線、電力線、道路、保留地、水域）。
- コミュニティ/HOAのルール: ファサード、材料、フェンス。
- 必要な許可: プロセス、タイミング、レビューリスト。
予算に合わせた設計: コンセプトの前にm²あたりの目標コストをロックする; すべての設計はこの枠内で展開される。
7) 周囲、市場と需要
- パイプライン内の将来の開発: 眺望/日照の潜在的な喪失。
- 騒音/臭気/交通源: 道路、会場、ゴミ捨て場、変電所。
- 地域市場: 販売/賃貸の比較、需要の深さ、季節性。
- 建設物流: 重機アクセス; 季節的制限。
8) 経済: P50/P80 予算とシナリオ
8.1 予算と緊急対策
- P50: コスト/スケジュールの中央値予測。
- P80: 保守的なレベル; P50→P80の差 = 緊急対策。
- リザーブを分解: 材料、物流、MEP、保持、排水。
8.2 シナリオと感度
- ベース/ダウンサイド/アップサイド; 主要なドライバーがトルネードチャートにフィードされる。
- 公共料金、土木工事、タイムライン、販売/賃貸価格に対するIRR/NOI/DSCRの感度をテストする。
- 高い不確実性の場合、コア入力に対してモンテカルロ（5–10kトライアル）を実行する。
DG-3通過ルール: プロジェクトは、P80の緊急対策が整ったダウンサイドシナリオで最小リターン/流動性を満たす。
9) 交渉、取引構造とクロージング
9.1 戦術
- リスク要因による価格の根拠: 公共料金/傾斜/地質/制約 = 割引。
- 書面による公共料金の手紙を条件とする; それがない場合は価格の変更または撤退を正当化する。
- 締切と「ストップライト」を設定する（取引が終了する条件）。
9.2 構造
- 直接購入/オプション/分割払い/条件付きの保留クロージング。
- 支払いのためのエスクロー; 隠れた欠陥に対する保留金。
- 通貨と税の取り扱いは、初日からモデルに反映される。
9.3 クロージング
- 署名チェックリスト; 最終的な境界/アクセスの調整。
- タイトルの移転; イーゼメント/受益制限の登録（必要に応じて）。
- ソース調査/地質/水文学データの引き渡し。
10) レッドフラッグ: いつ撤退するか
- 文書化された法的道路アクセスがない。
- 境界の重複または面積の不一致。
- 保護された/衛生ゾーンが重要なフットプリントを消費する。
- 公共料金の提供者が手紙/条件を拒否するか、タイミング/コストが受け入れられない。
- 高い地下水で実行可能な排水/排出口がない。
- 経済を破壊する保持/杭が必要な急傾斜。
- 現在の争い、逮捕、不明確なタイトルチェーン。
11) アーティファクトと作業テンプレート
リクエストと手紙
- 公共料金の手紙テンプレート（容量、ポイント、タイミング/コスト）。
- 水/下水のリクエスト（接続または現地処理の条件）。
- 公共アクセス/イーゼメントのリクエストとアプローチプラン。
チェックリスト
- 法的: タイトル、負担、同意、履歴。
- 技術的: 地形、地質、水文学、排水、接続性。
- 設計フレーム: セットバック/高さ/フットプリント、m²あたりの目標コスト。
コントロールテーブル
提案された列: エリア, チェック, ドキュメント/ソース, ステータス, 期限/オーナー, ノート/コスト。
| エリア | チェック | ドキュメント/ソース | ステータス | 期限/オーナー | ノート |
|---|---|---|---|---|---|
| タイトル | 負担/担保 | 登記簿の抜粋 | 必要 | 弁護士、3日 | — |
| 公共料金 | 容量/ポイント/タイミング | 提供者の手紙 | 進行中 | MEP、7日 | 代替の一時供給 |
| 地質 | 3つのボーリング + レポート | 地質レポート | OK | 請負業者、10日 | 杭付きストリップ |
FAQ
最初に確認すべきは法的なことか公共料金か？
常に法的およびアクセスを最初に確認します。クリーンなタイトルと文書化されたアクセスがなければ、公共料金/地質に対する支出はリスクがあります。
提供者からの口頭確認は十分か？
いいえ。モデルでは、指標コストとタイムラインを含む書面による手紙/条件のみが受け入れられます。
条件付きクロージングはいつ受け入れられるか？
DG-0…DG-3が完了し、商業条件が合意され、残りのリスクがエスクロー/保留金および明示的な前提条件でカバーされている場合。
市の公共料金と現地システムのどちらを選ぶべきか？
所有権の総コスト（CAPEX+OPEX）、タイミング、信頼性を比較します。市の公共料金が利用できないか、経済的でない場合は、メンテナンスとバックアップ容量を持つ現地システムを計画します。
地下水が高い場合は？
グレードを上げ、排水/雨水を設計し、適切な基礎を選択し、浮力と漏れを避けるためにタンク/処理ユニットを配置します。
DG-3の最小アーティファクトは？
公共料金の手紙、地形 + 地質 + 水文学ノート、確認されたセットバック/フットプリント、P50/P80を含む財務モデルとトルネード分析、オーナーを含むリスクレジスター。
次のアクション
- ショートリストを作成し、スコアリングテーブルを完成させる。
- 公共料金とアクセス/イーゼメントのリクエスト手紙を送信する。
- トップ候補のために地形および地質工学の作業を発注する。
- P50/P80と定義された緊急対策を持つ財務モデルを構築する。
- 候補をDG-3に持ち込み、交渉計画と取引構造を整える。
