قائمة التحقق من العناية الواجبة للأرض لبناء منزل أو فيلا

BY MARLA SINGER 25-10-27 15:48
قائمة التحقق من العناية الواجبة للأرض لبناء منزل أو فيلا

المحتويات

1) العنوان والحدود

  • العنوان وسلسلة الملكية. الوثائق: مستخرج العنوان/السجل الحالي، سلسلة التحويلات، بيان بعدم وجود اعتقالات/رهون. المخاطر: تحدي العنوان، فشل التسجيل.
  • الرهون والامتيازات. مستخرج السجل، عقود الامتياز، خرائط المناطق المحمية. المخاطر: حظر جزئي للبناء، وصول طرف ثالث.
  • مسح حدودي/حدودي. خطة مع الإحداثيات، موافقة حدود الجيران. المخاطر: تداخلات، نزاعات، فقدان المساحة.
  • التقسيم/استخدام الأراضي. خريطة التقسيم/اللوائح: الارتفاع، الكثافة، التراجعات. المخاطر: استخدام محظور أو طوابق.
  • الوصول القانوني للطريق. وصول عام أو امتياز تعاقدي؛ خطة الاقتراب مع العرض/الانعطافات. المخاطر: "أرض في حقيبة"، وصول محجوز.

2) المرافق والقدرات

  • الطاقة. القدرة المتاحة، أقرب نقطة اتصال، فئة الموثوقية، التكلفة والجدول الزمني للاتصال؛ خطوط هوائية/محولات على الطريق. الوثائق: خطاب شركة المرافق/الشروط الفنية. المخاطر: مولدات أو ترقية مكلفة.
  • إمدادات المياه. شبكة المدينة / بئر / توصيل؛ العائد، الجودة، الموسمية، وضع الخزان. الوثائق: شروط شركة المياه / اختبار مختبري / تقرير الحفار. المخاطر: نقص في ذروة الموسم.
  • الصرف الصحي/مياه الصرف. صرف صحي المدينة / محطة معالجة حزمة / خزان؛ الموقع، مستوى المياه الجوفية، الخدمة. الوثائق: الشروط أو جواز المصنع، موافقة الموقع. المخاطر: الروائح، الفيضانات، الغرامات.
  • مياه الأمطار والصرف. مخرجات، انحدارات، قدرة، تدفقات مجاورة. الوثائق: مخطط الصرف، ملاحظة الهيدرولوجيا. المخاطر: تآكل، عفن، أضرار.
  • الاتصال. مزودو الإنترنت، توفر الألياف، إشارة الهاتف المحمول/الكمون. المخاطر: قيود العمل عن بُعد/المنزل الذكي.
  • الغاز (إذا كان ذا صلة). جدوى الاتصال/التوصيل، قيود التخزين. المخاطر: قيود CAPEX/OPEX والسلامة.

3) الجيولوجيا، التضاريس ومخاطر المناخ

  • مسح طبوغرافي (1:500) مع خطوط الكنتور. انحدارات، انكسارات، أشجار/هياكل. المخاطر: أعمال أرضية غير متوقعة، جدران دعم.
  • تحقيق جيولوجي. قدرة التحمل، الطبقات، عدوانية التربة. المخاطر: أساسات مكلفة، هبوط.
  • الهيدروجيولوجيا. مستويات المياه الجوفية حسب الموسم، عدسات مرتفعة، مسارات تدفق عكسي. المخاطر: الفيضانات، خزانات/محطات عائمة.
  • المخاطر. الانهيارات الأرضية، السهول الفيضية، تدفقات الحطام، التآكل، التراجعات/المد والجزر الساحلية، المناطق الزلزالية/الرياح. المخاطر: زيادة تكلفة الهيكل، حدود التأمين.
  • النباتات/التربة. الأنواع المحمية، الجذور الرئيسية التي تؤثر على الأساسات/الصرف. المخاطر: حظر القطع، خطر الأضرار.

4) اللوائح والتصاريح

  • الارتفاعات، التراجعات، الكثافة. تأكيد أن footprint المبنى يتناسب مع التراجعات. المخاطر: تقليل مساحة الطابق.
  • المناطق المحمية/الصحية. الساحل، خطوط الطاقة، الطرق، المسطحات المائية، المحميات. المخاطر: حظر/قيود البناء.
  • قواعد المجتمع/جمعية الملاك (إن وجدت). الواجهات، الألوان، الأسوار. المخاطر: إعادة التصميم، العقوبات.
  • تصريح البناء والإشغال. الإجراءات، التوقيت، المراجعات/الإشراف الإلزامي. المخاطر: وقت غير مستغل، غرامات، عدم وجود اتصالات.

5) المحيطات والعوامل الخارجية

  • التطوير المستقبلي. خط أنابيب التقسيم من حولك؛ خطر على المناظر/الإضاءة الشمسية. المخاطر: انخفاض جاذبية إعادة البيع/الإيجار.
  • الضوضاء/الروائح/حركة المرور. الطرق، الأماكن، المكبات، المحطات الفرعية. المخاطر: عدم الراحة، تقييمات إيجارية سيئة.
  • الشمس والرياح. مسار الشمس، وردة الرياح، الظل الناتج عن الأشجار/التلال. المخاطر: ارتفاع درجة الحرارة/نقاط باردة.
  • لوجستيات البناء. وصول المركبات الثقيلة، قيود موسمية، جسور/انعطافات/درجات. المخاطر: تأخيرات، رسوم توصيل إضافية.

6) التمويل، الجدول الزمني والعقود

  • تكلفة الاتصال والجدول الزمني. رسائل/عروض رسمية مع الأسعار والتواريخ. المخاطر: فجوات نقدية، تأخيرات في الإطلاق.
  • الميزانية مع الاحتياطي. العمل مع خطة P50 واحتياطي يصل إلى P80. المخاطر: تجاوزات الميزانية.
  • التأمين والضمانات. العنوان (حيثما كان متاحًا)، تأمين شامل للبناء، ضمانات المقاول. المخاطر: خسائر غير مغطاة.
  • هيكل الصفقة. الضرائب، العملة، حساب الضمان، جدول الدفع، شروط الإنهاء، مسؤولية العيوب الخفية. المخاطر: فقدان الوديعة، نزاعات طويلة.

7) حزمة الوثائق من البائع/الوكيل

  1. مستخرج العنوان/السجل + بيان بعدم وجود رهون/اعتقالات.
  2. خطة حدودية/حدودية مع الإحداثيات؛ المساحة حسب الوثائق مقابل الموقع.
  3. وثائق الوصول إلى الطريق (عام/امتياز)، خطاب المالك للوصول الخاص إذا كان ذلك مناسبًا.
  4. رسائل/شروط من مزودي الطاقة والمياه والصرف (أو مبرر للحلول في الموقع) مع تكاليف/جداول زمنية تقريبية.
  5. خرائط التقسيم/القيود (الارتفاع، التراجعات، المناطق المحمية).
  6. تقارير المسح والتحقيق (جيولوجية، هيدروجيولوجية، طبوغرافية).
  7. لوائح المجتمع/جمعية الملاك (إن وجدت)، بيان بالرسوم/الديون.
  8. موافقات الملاك المشتركين/الأزواج/المالكين المستفيدين (حيثما كان ذلك مناسبًا).
  9. تاريخ الملكية (يفضل أن يكون ≥10 سنوات).
  10. موافقات حدود الجيران (للمسوح الحديثة).

8) فحص مصغر قبل التصميم التخطيطي

  • تكلفة الهدف لكل م² وسقف إجمالي CAPEX ثابت.
  • مخطط الاتصال (الطاقة/المياه/الصرف) مؤكد كتابيًا.
  • مفهوم الصرف متماشي مع التضاريس والمخرجات.
  • footprint المبنى يتناسب مع التراجعات ويتجنب المناطق المحمية.
  • الاتجاه حسب الشمس/الرياح/المناظر تم التحقق منه على خطة الطبوغرافيا.
  • لوجستيات التركيب: نقاط دوران الشاحنات، أماكن التفريغ، النوافذ الموسمية.

9) الأعلام الحمراء

  • لا يوجد وصول قانوني للطريق موثق.
  • تداخلات حدودية أو اختلافات في المساحة.
  • المناطق المحمية/الصحية تستهلك footprint حرج.
  • المرافق ترفض إصدار رسائل أو تقدم توقيت/تكلفة غير مقبولة.
  • مستوى المياه الجوفية مرتفع بدون تصريف/مخرج قابل للتطبيق.
  • انحدارات شديدة → دعم مكلف/أكوام تكسر الاقتصاديات.
  • نزاعات/اعتقالات/سلسلة ملكية غير واضحة.

10) من يجب أن يشارك ومتى

في البداية

  • محامي العقارات — العنوان، الرهون، هيكل الصفقة.
  • المساح — المسح الطبوغرافي، تحديد الحدود، التحقق من الإحداثيات.

قبل التصميم

  • مهندس جيولوجي — حفر/اختبارات، إرشادات الأساسات/الصرف.
  • مهندس MEP — الأحمال، التوجيه، رسائل/شروط المرافق.
  • مهندس معماري — footprint، الشمس/المناظر، الامتثال للتراجعات.
  • مساح كميات/مقدر — تقدير CAPEX + احتياطي.

جدول التحكم

الأعمدة المقترحة: المنطقة، التحقق، الوثيقة/المصدر، الحالة، المستحق/المالك، الملاحظات/التكلفة.

المنطقة التحقق الوثيقة/المصدر الحالة المستحق/المالك الملاحظات/التكلفة
العنوان الرهون/الديون مستخرج السجل مطلوب محامي، 3 أيام —
الطاقة القدرة/النقطة/التكلفة خطاب/شروط المرافق قيد التقدم MEP، 7 أيام تقدير 8–10k
جيولوجيا 3 حفر، تقرير تقرير جيولوجي حسناً المقاول، 10 أيام شريط مدعوم

الأسئلة الشائعة

ما هي الوثائق الأساسية قبل شراء الأرض؟

مستخرج السجل/العنوان (الملكية والرهون)، خطة حدودية/حدودية مع الإحداثيات، وصول قانوني موثق للطريق، ورسائل/شروط المرافق أو خطة محددة للحل في الموقع.

كيف يمكن معرفة ما إذا كانت المناطق المحمية تحد من footprint؟

تراكب حدود القطع مع خرائط القيود الرسمية وتطبيق التراجعات المطلوبة. إذا تقلصت المساحة القابلة للبناء تحت المتطلبات، اعتبرها علامة حمراء.

متى يجب طلب المسوحات الطبوغرافية والجيولوجية؟

على الفور بعد الفحوصات القانونية الأولية وقبل التصميم: النتائج تؤثر على الأساسات، الصرف، وقرارات الميزانية.

ما هو الوصول القانوني للطريق؟

الوصول العام الموثق أو امتياز مسجل. "نستخدم المسار بشكل غير رسمي" هو أمر محفوف بالمخاطر ويمكن أن يتم حظره.

كيف يمكن تقدير تكاليف الاتصال بالمرافق؟

اطلب رسائل/عروض رسمية مع تكاليف وتواريخ تقريبية من المزودين. لا تعتمد على الضمانات الشفوية في ميزانيتك.

ماذا لو كانت المياه الجوفية مرتفعة؟

خطط للصرف، ارفع الدرجات إذا لزم الأمر، اختر أساسات مناسبة، وصمم وضع خزانات/محطات المعالجة بشكل صحيح. بدون ذلك، من المحتمل حدوث الفيضانات والفشل.

قراءة إضافية

هل تحتاج إلى مساعدة في فحوصات الأرض؟

سنقوم بتجميع حزمة الوثائق، طلب رسائل المرافق، وبناء جدول المخاطر والاحتياطات. اتصل بنا

Recent Post
الممتلكات الأخيرة