ru
Содержание
- 1. Право и границы
- 2. Инженерные сети и мощности
- 3. Геология, рельеф, климатические риски
- 4. Нормативные ограничения и разрешения
- 5. Окружение и внешние факторы
- 6. Финансы, сроки и контракты
- 7. Пакет документов у продавца/агента
- 8. Мини-чек перед эскизом
- 9. Красные флаги
- 10. Кого привлекать и когда
- Шаблон таблицы контроля
- FAQ
1) Право и границы
- Титул и история переходов права. Бумаги: актуальное свидетельство/выписка, цепочка переходов, справка об отсутствии арестов/обременений. Риск: оспаривание, срыв регистрации.
- Обременения/сервитуты. Выписка реестра, договоры сервитута, карты охранных зон. Риск: запрет части застройки, проход третьих лиц.
- Кадастр и межевание. План с координатами, акт согласования границ. Риск: наложение, споры, потеря площади.
- Назначение/зонирование. ПЗЗ/градрегламент: высота/плотность/отступы. Риск: запрет нужной этажности/типа.
- Доступ к дороге (правовой). Публичный доступ или договорной сервитут, схема проезда с габаритами. Риск: «земля в мешке».
2) Инженерные сети и мощности
- Электроснабжение. Доступная мощность, точка подключения, стоимость/сроки техприса; наличие ЛЭП/ТП. Бумаги: письмо/ТУ сетевой компании. Риск: дефицит мощности, дорогой апгрейд.
- Водоснабжение. Город/скважина/доставка; дебит, качество, сезонность. Бумаги: ТУ водоканала/анализ воды/отчёт буровиков. Риск: нехватка воды в пик.
- Канализация/очистка. Город/ЛОС/септик; место размещения, УГВ. Бумаги: ТУ/паспорт ЛОС, согласование. Риск: запахи, штрафы, подтопления.
- Дренаж/ливнёвка. Трассы, выпуск, пропускная способность. Бумаги: схема ливнёвки, гидрозаписка. Риск: подмывы, плесень.
- Связь/интернет. Провайдеры, оптика, сигнал 4G/5G. Риск: ограничения по «умному дому», удалёнке.
- Газ (если актуально). Возможность подключения/хранения. Риск: CAPEX/OPEX, ограничения.
3) Геология, рельеф, климатические риски
- Топосъёмка 1:500 с рельефом. Уклоны, переломы, деревья/сооружения. Риск: неожиданные земляные работы.
- Инженерно-геологические изыскания. Несущая, слои, коррозионность. Риск: дорогой фундамент, просадки.
- Гидрогеология. УГВ по сезонам, пути подпора. Риск: подтапливание, всплытие резервуаров.
- Опасные процессы. Оползни/сели/эрозия, сейсмика, ветра, прибрежные риски. Риск: рост конструктивной стоимости.
- Растительность/почвы. Охраняемые виды, корневая система. Риск: запрет вырубки, влияние на фундаменты.
4) Нормативные ограничения и разрешения
- Высота, отступы, плотность. Фактическое пятно в отступах. Риск: урезание площади.
- Охранные/санитарные зоны. Береговая линия, ЛЭП, дороги, заповедники. Риск: запрет строительства/ограничения.
- Требования HOA/посёлка. Регламент: фасады, цвета, ограждения. Риск: переделки, штрафы.
- Разрешение на строительство/ввод. Порядок, сроки, экспертиза. Риск: простаивание, штрафы, отказ в подключении.
5) Окружение и внешние факторы
- Будущая застройка/планы развития. Потенциальные стройки, влияние на вид/инсоляцию. Риск: падение ликвидности.
- Шумы/запахи/трафик. Дороги, общепит, свалки, подстанции. Риск: дискомфорт, низкие рейтинги аренды.
- Инсоляция/ветра. Путь солнца, роза ветров, затенение. Риск: перегрев/переохлаждение.
- Логистика стройки. Подъезд тяжёлой техники, сезонные ограничения, мосты/повороты. Риск: задержки, рост стоимости доставки.
6) Финансы, сроки и контракты
- Cost-to-connect и сроки по сетям. Официальные письма/оферты с ценами и датами. Риск: кассовые разрывы.
- Смета с резервом. План P50, резерв до уровня P80. Риск: превышение бюджета.
- Страхование/гарантии. Титул (если доступно), СМР, гарантии подрядчика. Риск: непокрытые убытки.
- Структура сделки. Налоги, валюта, эскроу, график платежей, условия расторжения. Риск: потеря аванса, споры.
7) Пакет документов у продавца/агента
- Выписка/свидетельство + справка об отсутствии обременений/арестов.
- Кадастровый план с координатами; площадь «по документам» и «по факту».
- Документы на доступ к дороге (публичный/сервитут), письмо от собственника подъезда — при частном подъезде.
- Письма/ТУ от электросетей, водоканала, канализирования (или обоснование ЛОС/скважины) с ориентировочными сроками/стоимостью.
- Карты зонирования/ограничений (высота, отступы, охранные зоны).
- Отчёты изысканий (геология, гидрогеология, топосъёмка).
- Регламент HOA/посёлка (если есть), справка по взносам/задолженностям.
- Согласия совладельцев/супругов/бенефициаров (если применимо).
- История переходов права (рекомендуемо ≥10 лет).
- Акты согласования границ с соседями (для свежего межевания).
8) Мини-чек перед эскизом
- Зафиксирован целевой бюджет на м² и верхняя граница CAPEX.
- Схема подключения (электро/вода/стоки) подтверждена письменно.
- Схема дренажа согласована с рельефом и местами выпуска.
- Пятно застройки в отступах, без захода в охранные зоны.
- Ориентация дома по солнцу/ветрам/видам проверена на топоплане.
- Логистика монтажа: разворот фур, места разгрузки, сезонные окна.
9) «Красные флаги»
- Нет документально подтверждённого правового доступа к дороге.
- Наложения границ, расхождения площадей.
- Охранные/санитарные зоны съедают критическую часть пятна.
- Отказ сетей/водоканала давать письма либо неприемлемые сроки/стоимости.
- Высокий УГВ + нет возможности организовать дренаж/сброс.
- Крутые уклоны → дорогие подпорные/свайные решения.
- Конфликты/аресты/неясная цепочка права.
10) Кого привлекать и когда
На старте
- Юрист по недвижимости — титул, обременения, структура сделки.
- Геодезист — топосъёмка, вынос границ, сверка координат.
Перед эскизом
- Инженер-геолог — скважины/шурфы, рекомендации по фундаментам/дренажу.
- Инженер по сетям (MEP) — нагрузки, трассировки, ТУ/письма в сети.
- Архитектор — пятно застройки, инсоляция/виды.
- QS/сметчик — независимая оценка CAPEX + резерв.
Шаблон таблицы контроля
Рекомендуемые колонки: Блок, Проверка, Документ/Источник, Статус, Срок/ответственный, Примечания/стоимость.
| Блок | Проверка | Документ/Источник | Статус | Срок/кто | Примечания/стоимость |
|---|---|---|---|---|---|
| Право | Обременения/аресты | Выписка из реестра | Нужно | Юрист, 3 дн. | — |
| Электро | Мощность/точка/стоимость | Письмо/ТУ сетей | В процессе | Инженер, 7 дн. | Оценка 8–10 тыс. |
| Геология | Скважины x3, отчёт | Отчёт ИГИ | OK | Подрядчик, 10 дн. | Свайный ростверк |
FAQ
Какие документы критичны перед покупкой участка?
Выписка из реестра прав (титул, обременения), кадастровый план с координатами, подтверждённый правовой доступ к дороге, письма/ТУ от сетей или выбранная схема автономного обеспечения.
Как понять, что участок «съедят» охранные зоны?
Сверьте границы с картами зон (береговая линия, ЛЭП, дороги, водоохранные и др.) и измерьте отступы. Если пятно застройки уменьшается ниже требуемого — это красный флаг.
Когда заказывать геологию и топосъёмку?
Сразу после первичной правовой проверки. Эти отчёты влияют на тип фундамента, дренаж и бюджет — лучше знать до эскиза.
Что такое правовой доступ к дороге?
Это документально закреплённый публичный доступ или сервитут на проезд. «Ездим по факту» без бумаги — риск блокировки въезда.
Как оценить стоимость подключения сетей?
Запросите официальные письма/оферты с ориентировочными сроками и ценами у профильных организаций. Устные обещания не учитывайте в бюджете.
Что делать, если УГВ высокий?
Предусмотреть дренаж, поднятие отметки, корректный выбор фундамента и размещение резервуаров/ЛОС. Без решений — риск подтоплений и аварий.
Ещё почитать
Нужна помощь с проверкой участка?
Команда подготовит пакет проверок, запросит письма от сетей и соберёт таблицу рисков и резервов. Связаться
