he
תוכן
- 1. כותרת ומגבלות
- 2. שירותים ויכולות
- 3. גיאולוגיה, שטח וסיכוני אקלים
- 4. תקנות ורישיונות
- 5. סביבה וגורמים חיצוניים
- 6. מימון, לוח זמנים וחוזים
- 7. חבילת מסמכים מהמוכר/סוכן
- 8. בדיקה מינימלית לפני תכנון סכמטי
- 9. דגלים אדומים
- 10. את מי לערב ומתי
- טבלת בקרה התחלתית
- שאלות נפוצות
1) כותרת ומגבלות
- כותרת ורצף בעלות. מסמכים: תעודת בעלות/חילוץ רישום נוכחי, רצף העברות, הצהרה על העדר מעצורים/עיקולים. סיכון: אתגר בעלות, כישלון רישום.
- עיקולים וזכויות שימוש. חילוץ רישום, חוזי זכויות שימוש, מפות אזורים מוגנים. סיכון: איסור בנייה חלקי, גישה של צדדים שלישיים.
- סקר קנייני/גבולות. תוכנית עם קואורדינטות, הסכמת גבול שכנים. סיכון: חפיפות, סכסוכים, אובדן שטח.
- תכנון/שימוש קרקע. מפה/תקנות תכנון: גובה, צפיפות, מרחקים. סיכון: שימוש או קומות אסורים.
- גישה חוקית לכביש. גישה ציבורית או זכויות שימוש חוזיות; תוכנית גישה עם רוחבים/פניות. סיכון: "קרקע בשקית", גישה חסומה.
2) שירותים ויכולות
- חשמל. קיבולת זמינה, נקודת חיבור הקרובה ביותר, רמת אמינות, עלות ולוח זמנים לחיבור; קווים/טרנספורמטורים על המסלול. מסמכים: מכתב חברת שירותים/תנאים טכניים. סיכון: גנרטורים או שדרוג יקר.
- אספקת מים. רשת עירונית / באר / אספקה; תפוקה, איכות, עונתיות, מיקום מיכלים. מסמכים: תנאי חברת מים / בדיקות מעבדה / דוח קידוח. סיכון: מחסורים בעונה העמוסה.
- ביוב/מים משומשים. ביוב עירוני / מתקן טיפול אריזות / ספטי; מיקום, רמת מי תהום, שירות. מסמכים: תנאים או דרכון מפעל, אישור מיקום. סיכון: ריחות, הצפות, קנסות.
- מים עיליים וניקוז. יציאות, שיפועים, קיבולת, זרימות שכנות. מסמכים: תוכנית ניקוז, הערת הידרולוגיה. סיכון: חפירה, עובש, נזק.
- חיבוריות. ספקי אינטרנט, זמינות סיבים, אות נייד/שהייה. סיכון: מגבלות עבודה מרחוק/בית חכם.
- גז (אם רלוונטי). היתכנות חיבור/אספקה, מגבלות אחסון. סיכון: מגבלות CAPEX/OPEX ובטיחות.
3) גיאולוגיה, שטח וסיכוני אקלים
- סקר טופוגרפי (1:500) עם קווי גובה. שיפועים, הפסקות, עצים/מבנים. סיכון: עבודות אדמה בלתי צפויות, קירות תומכים.
- חקר גיאוטכני. קיבולת נשיאה, שכבות, אגרסיביות קרקע. סיכון: יסודות יקרים, שקיעה.
- הידרוגיאולוגיה. רמות מי תהום לפי עונה, עדשות מרוממות, מסלולי חזרה. סיכון: הצפות, מיכלים/מפעלים צפים.
- סיכונים. מפולות, שטחי הצפה, זרמי פסולת, שחיקה, נסיגות/גאות חופיות, אזורי רעידות אדמה/רוחות. סיכון: עלות מבנית גבוהה, מגבלות ביטוח.
- צמחייה/קרקעות. מינים מוגנים, שורשים גדולים הפוגעים ביסודות/ניקוז. סיכון: איסורי כריתה, סיכון נזק.
4) תקנות ורישיונות
- גובהים, מרחקים, צפיפות. אישור שה footprint של הבניין מתאים למרחקים. סיכון: הפחתת שטח רצפה.
- אזורים מוגנים/סניטריים. חוף, קווי חשמל, דרכים, מקווי מים, שמורות. סיכון: איסורי בנייה/מגבלות.
- כללי קהילה/HOA (אם יש). חזיתות, צבעים, גדרות. סיכון: עיצובים מחדש, קנסות.
- רישיון בנייה ואכלוס. הליך, תזמון, ביקורות/פיקוח חובה. סיכון: זמן השבתה, קנסות, ללא חיבורים.
5) סביבה וגורמים חיצוניים
- פיתוח עתידי. צינור תכנון סביבך; סיכון לנופים/חשיפה לשמש. סיכון: ירידת ערך מכירה/השכרה.
- רעש/ריחות/תנועה. דרכים, מקומות, מזבלות, תחנות משנה. סיכון: חוסר נוחות, דירוגי השכרה גרועים.
- שמש ורוח. מסלול השמש, ורד הרוח, הצללה על ידי עצים/גבעות. סיכון: חום יתר/נקודות קרות.
- לוגיסטיקת בנייה. גישה לרכב כבד, מגבלות עונתיות, גשרים/פניות/שיפועים. סיכון: עיכובים, תוספות עלויות אספקה.
6) מימון, לוח זמנים וחוזים
- עלות חיבור ולוחות זמנים. מכתבים/הצעות רשמיות עם מחירים ותאריכים. סיכון: פערי מזומנים, עיכובי השקה.
- תקציב עם חבות. עבודה עם תוכנית P50 וחבות עד P80. סיכון: חריגות תקציב.
- ביטוח ואחריות. כותרת (כאשר זמינה), ביטוח כל הסיכונים, אחריות קבלן. סיכון: אובדן לא מכוסה.
- מבנה עסקה. מיסים, מטבע, נאמנות, לוח תשלומים, תנאי סיום, אחריות על פגמים נסתרים. סיכון: פיקדון אבוד, סכסוכים ארוכים.
7) חבילת מסמכים מהמוכר/סוכן
- חילוץ רישום/תעודת בעלות + הצהרה על העדר עיקולים/מעצורים.
- תוכנית קניינית/גבול עם קואורדינטות; שטח לפי מסמכים מול בשטח.
- מסמכי גישה לכביש (ציבורי/זכויות שימוש), מכתב בעלים לגישה פרטית אם רלוונטי.
- מכתבים/תנאים מספקי חשמל, מים, ביוב (או הסבר לפתרונות בשטח) עם עלויות/לוחות זמנים אינדיקטיביים.
- מפות תכנון/מגבלות (גובה, מרחקים, אזורים מוגנים).
- דוחות סקר וחקר (גיאוטכני, הידרוגיאולוגי, טופוגרפי).
- תקנות קהילה/HOA (אם יש), הצהרה על דמי חבר/חובות.
- הסכמות של בעלי מניות/בני זוג/בעלי זכויות (כאשר רלוונטי).
- היסטוריית בעלות (עדיף ≥10 שנים).
- הסכמות גבול שכנים (לסקרים האחרונים).
8) בדיקה מינימלית לפני תכנון סכמטי
- עלות יעד למ"ר ותקרת CAPEX כוללת קבועה.
- תוכנית חיבור (חשמל/מים/ביוב) מאושרת בכתב.
- קונספט ניקוז מותאם לשטח וליציאות.
- footprint של הבניין מתאים למרחקים ומונע אזורים מוגנים.
- כיוון לפי שמש/רוחות/נופים מאומת בתוכנית טופוגרפית.
- לוגיסטיקת התקנה: פניות משאיות, מקומות פריקה, חלונות עונתיים.
9) דגלים אדומים
- אין גישה חוקית לכביש מתועדת.
- חפיפות גבול או אי התאמות בשטח.
- אזורים מוגנים/סניטריים צורכים footprint קריטי.
- שירותים מסרבים להנפיק מכתבים או מציעים תזמון/עלות בלתי מקובלים.
- רמות מי תהום גבוהות ללא ניקוז/יציאה אפשריים.
- שיפועים תלולים → קירות תומכים יקרים/עמודים ששוברים את הכלכלה.
- סכסוכים/מעצורים/שרשרת בעלות לא ברורה.
10) את מי לערב ומתי
בהתחלה
- עורך דין נדל"ן — כותרת, עיקולים, מבנה עסקה.
- מודד — סקר טופוגרפי, סימון גבולות, בדיקת קואורדינטות.
לפני תכנון
- מהנדס גיאוטכני — קידוחים/חפירות, הנחיות יסודות/ניקוז.
- מהנדס MEP — עומסים, מסלולים, מכתבי/תנאי שירותים.
- אדריכל — footprint, שמש/נופים, עמידה במרחקים.
- מודד כמויות/אומדן — אומדן CAPEX + חבות.
טבלת בקרה התחלתית
עמודות מוצעות: אזור, בדיקה, מסמך/מקור, סטטוס, מועד/בעלים, הערות/עלות.
| אזור | בדיקה | מסמך/מקור | סטטוס | מועד/בעלים | הערות/עלות |
|---|---|---|---|---|---|
| כותרת | עיקולים/שעבודים | חילוץ רישום | נדרש | עורך דין, 3 ימים | — |
| חשמל | קיבולת/נקודה/עלות | מכתב/תנאים של שירותים | בתהליך | MEP, 7 ימים | אומדן 8–10k |
| גיאוטכני | 3 קידוחים, דוח | דוח גיאוטכני | בסדר | קבלן, 10 ימים | רצועת עמודים |
שאלות נפוצות
אילו מסמכים חיוניים לפני רכישת קרקע?
חילוץ רישום/תעודת בעלות (בעלות ועיקולים), תוכנית קניינית/גבול עם קואורדינטות, גישה חוקית מתועדת לכביש, ומכתבי/תנאי שירותים או תוכנית פתרון בשטח מוגדרת.
איך לדעת אם אזורים מוגנים מגבילים את ה-footprint?
להניח את גבולות המגרש עם מפות מגבלה רשמיות וליישם מרחקים נדרשים. אם השטח הבנוי מצטמצם מתחת לדרישות, יש להתייחס לכך כדגל אדום.
מתי להזמין סקרים טופוגרפיים וגיאוטכניים?
מיד לאחר בדיקות משפטיות ראשוניות ולפני תכנון: התוצאות משפיעות על יסודות, ניקוז והחלטות תקציב.
מהי גישה חוקית לכביש?
גישה ציבורית מתועדת או זכויות שימוש רשומות. "אנחנו משתמשים בשביל באופן לא פורמלי" הוא מסוכן ויכול להיחסם.
איך להעריך את עלויות חיבור השירותים?
לבקש מכתבים/הצעות רשמיות עם עלויות ולוחות זמנים אינדיקטיביים מספקים. אל תסמוך על הבטחות בעל פה בתקציב שלך.
מה אם רמות מי תהום גבוהות?
לתכנן ניקוז, להעלות שיפועים אם צריך, לבחור יסודות מתאימים, ולעצב מיקום נכון של מיכלים/מפעלי טיפול. ללא זה, הצפות וכישלונות הם סבירים.
קריאה נוספת
זקוק לעזרה עם בדיקות קרקע?
נאסוף את חבילת המסמכים, נבקש מכתבי שירותים, ונבנה טבלת סיכון וחבות. צור קשר איתנו
