Land Due Diligence Checklist für ein Haus oder eine Villa

BY MARLA SINGER 25-10-27 15:48
Land Due Diligence Checklist für ein Haus oder eine Villa

Inhalt

1) Titel & Grenzen

  • Titel und Eigentumskette. Dokumente: aktueller Titel/Grundbuchauszug, Übertragungsnachweise, Erklärung über keine Arrestierungen/Belastungen. Risiko: Titelanfechtung, Registrierungsfehler.
  • Belastungen & Dienstbarkeiten. Grundbuchauszug, Dienstbarkeitsverträge, Schutzgebietspläne. Risiko: teilweises Bauverbot, Zugang Dritter.
  • Katastrale/Grenzvermessung. Plan mit Koordinaten, Zustimmung der Nachbarn zur Grenzfestlegung. Risiko: Überlappungen, Streitigkeiten, Flächenverlust.
  • Bebauungsplan/Nutzungsart. Bebauungsplan/Vorschriften: Höhe, Dichte, Abstände. Risiko: verbotene Nutzung oder Geschosse.
  • Rechtlicher Straßenanschluss. Öffentlicher Zugang oder vertragliche Dienstbarkeit; Zugangsplan mit Breiten/Wendepunkten. Risiko: „Land in einer Tasche“, blockierter Zugang.

2) Versorgungsleistungen & Kapazitäten

  • Strom. Verfügbare Kapazität, nächster Anschluss, Zuverlässigkeitsklasse, Kosten & Zeitrahmen für den Anschluss; Freileitungen/Transformatoren auf der Route. Dokumente: Schreiben des Versorgungsunternehmens/technische Bedingungen. Risiko: Generatoren oder kostspielige Aufrüstung.
  • Wasserversorgung. Stadtnetz / Brunnen / Lieferung; Ertrag, Qualität, Saisonalität, Platzierung von Tanks. Dokumente: Bedingungen des Wasserversorgers / Labortest / Bohrbericht. Risiko: Engpässe in der Hochsaison.
  • Abwasser/Abwasserentsorgung. Stadtkanalisation / Paketkläranlage / Klärgrube; Standort, Grundwasserspiegel, Service. Dokumente: Bedingungen oder Anlagenpass, Genehmigung des Standorts. Risiko: Gerüche, Überschwemmungen, Bußgelder.
  • Regenwasser & Entwässerung. Ausläufe, Neigungen, Kapazität, benachbarte Strömungen. Dokumente: Entwässerungsschema, hydrologische Notiz. Risiko: Unterspülung, Schimmel, Schäden.
  • Konnektivität. ISPs, Verfügbarkeit von Glasfaser, mobiles Signal/Latenz. Risiko: Einschränkungen bei der Fernarbeit/Smart Home.
  • Gas (falls relevant). Machbarkeit des Anschlusses/Lieferung, Lagerbeschränkungen. Risiko: CAPEX/OPEX und Sicherheitsbeschränkungen.

3) Geologie, Gelände & Klimarisiken

  • Topografische Vermessung (1:500) mit Konturen. Neigungen, Brüche, Bäume/Bauten. Risiko: unerwartete Erdarbeiten, Stützmauern.
  • Geotechnische Untersuchung. Tragfähigkeit, Schichten, Aggressivität des Bodens. Risiko: teure Fundamente, Setzungen.
  • Hydrogeologie. Grundwasserspiegel nach Saison, aufliegende Linsen, Rückflusswege. Risiko: Überschwemmungen, schwebende Tanks/Pflanzen.
  • Gefahren. Erdrutsche, Überschwemmungsgebiete, Geschiebe, Erosion, Küstenschutz/Rückzüge, seismische/Windzonen. Risiko: strukturelle Kostensteigerung, Versicherungslimits.
  • Vegetation/Böden. Geschützte Arten, große Wurzeln, die Fundamente/Entwässerung beeinträchtigen. Risiko: Fällverbote, Schadensrisiko.

4) Vorschriften & Genehmigungen

  • Höhen, Abstände, Dichte. Bestätigen, dass der Baugrund innerhalb der Abstände liegt. Risiko: reduzierte Nutzfläche.
  • Geschützte/gesundheitliche Zonen. Uferlinie, Stromleitungen, Straßen, Gewässer, Reservate. Risiko: Bauverbote/Einschränkungen.
  • Gemeinschafts-/HOA-Regeln (falls vorhanden). Fassaden, Farben, Zäune. Risiko: Neugestaltungen, Strafen.
  • Baugenehmigung & Nutzungserlaubnis. Verfahren, Zeitrahmen, obligatorische Überprüfungen/Aufsicht. Risiko: Leerlaufzeiten, Bußgelder, keine Anschlüsse.

5) Umgebung & externe Faktoren

  • Zukünftige Entwicklung. Bebauungsplan in Ihrer Umgebung; Risiko für Ausblicke/Belichtung. Risiko: geringere Wiederverkaufs-/Vermietungsattraktivität.
  • Lärm/Gerüche/Verkehr. Straßen, Veranstaltungsorte, Deponien, Umspannwerke. Risiko: Unbehagen, schlechte Mietbewertungen.
  • Sonne & Wind. Sonnenbahn, Windrose, Beschattung durch Bäume/Hügel. Risiko: Überhitzung/Kälteinseln.
  • Bau-Logistik. Zugang für Schwerlastfahrzeuge, saisonale Einschränkungen, Brücken/Wendepunkte/Neigungen. Risiko: Verzögerungen, Lieferzuschläge.

6) Finanzen, Zeitplan & Verträge

  • Kosten für den Anschluss & Zeitrahmen. Offizielle Schreiben/Angebote mit Preisen und Daten. Risiko: Liquiditätsengpässe, Verzögerungen beim Start.
  • Budget mit Puffer. Arbeiten mit P50-Plan und Puffer bis P80. Risiko: Budgetüberschreitungen.
  • Versicherung & Garantien. Titel (wo verfügbar), Bau-Allgefahrenversicherung, Garantien des Auftragnehmers. Risiko: nicht abgedeckte Verluste.
  • Deal-Struktur. Steuern, Währung, Treuhand, Zahlungsplan, Kündigungsbedingungen, Haftung für versteckte Mängel. Risiko: verlorene Anzahlung, lange Streitigkeiten.

7) Dokumentenpaket vom Verkäufer/Agenten

  1. Titel/Grundbuchauszug + Erklärung über keine Belastungen/Arrestierungen.
  2. Katastraler/Grenzplan mit Koordinaten; Fläche laut Dokumenten vs. vor Ort.
  3. Dokumente zum Straßenanschluss (öffentlich/Dienstbarkeit), Schreiben des Eigentümers für privaten Zugang, falls zutreffend.
  4. Schreiben/Bedingungen von Strom-, Wasser-, Abwasseranbietern (oder Begründung für vor Ort Lösungen) mit indikativen Kosten/Zeitplänen.
  5. Bebauungs-/Einschränkungspläne (Höhe, Abstände, geschützte Zonen).
  6. Vermessungs- & Untersuchungsberichte (geotechnisch, hydrogeologisch, topografisch).
  7. Gemeinschafts-/HOA-Vorschriften (falls vorhanden), Erklärung zu Gebühren/Schulden.
  8. Zustimmungen von Miteigentümern/Ehepartnern/nützlichen Eigentümern (wo zutreffend).
  9. Eigentumsgeschichte (idealerweise ≥10 Jahre).
  10. Zustimmungen der Nachbarn (für aktuelle Vermessungen).

8) Mini-Check vor dem schematischen Design

  • Zielkosten pro m² und Gesamtkostenobergrenze festgelegt.
  • Anschluss-Schema (Strom/Wasser/Abwasser) schriftlich bestätigt.
  • Entwässerungskonzept an Gelände und Ausläufe angepasst.
  • Baugrundfläche passt zu den Abständen und vermeidet geschützte Zonen.
  • Orientierung nach Sonne/Wind/Ausblicken auf dem topografischen Plan validiert.
  • Installationslogistik: Lkw-Wendepunkte, Entladeplätze, saisonale Fenster.

9) Warnsignale

  • Keine dokumentierte rechtliche Straßenanbindung.
  • Grenzüberlappungen oder Flächenabweichungen.
  • Geschützte/gesundheitliche Zonen beanspruchen kritische Flächen.
  • Versorgungsunternehmen weigern sich, Schreiben auszustellen oder bieten inakzeptable Zeitrahmen/Kosten an.
  • Hoher Grundwasserspiegel ohne brauchbare Entwässerung/Auslauf.
  • Steile Neigungen → teure Stützmauern/Pfähle, die die Wirtschaftlichkeit beeinträchtigen.
  • Streitigkeiten/Arrestierungen/unklare Eigentumskette.

10) Wer einbeziehen & wann

Zu Beginn

  • Immobilienanwalt — Titel, Belastungen, Deal-Struktur.
  • Vermesser — topografische Vermessung, Grenzmarkierung, Koordinatenprüfung.

Vor dem Design

  • Geotechnischer Ingenieur — Bohrungen/Testgruben, Fundament-/Entwässerungsberatung.
  • MEP-Ingenieur — Lasten, Verlegung, Schreiben/Bedingungen der Versorgungsunternehmen.
  • Architekt — Grundfläche, Sonne/Ausblicke, Einhaltung der Abstände.
  • Massivbauer/Kalkulator — CAPEX-Schätzung + Puffer.

Kontrolltabelle Starter

Vorgeschlagene Spalten: Bereich, Überprüfung, Dokument/Quelle, Status, Fällig/Eigentümer, Notizen/Kosten.

Bereich Überprüfung Dokument/Quelle Status Fällig/Eigentümer Notizen/Kosten
Titel Belastungen/Lasten Grundbuchauszug Benötigt Rechtsanwalt, 3 d —
Strom Kapazität/Punkt/Kosten Versorgungsunternehmen Schreiben/Bedingungen In Bearbeitung MEP, 7 d Schätzung 8–10k
Geotechnik 3 Bohrungen, Bericht Geotechnischer Bericht OK Auftragnehmer, 10 d Pfähle

FAQ

Welche Dokumente sind vor dem Kauf von Land unerlässlich?

Grundbuch/Titelauszug (Eigentum und Belastungen), katastraler/Grenzplan mit Koordinaten, dokumentierter rechtlicher Straßenanschluss und Schreiben/Bedingungen der Versorgungsunternehmen oder ein definierter Plan für vor Ort Lösungen.

Wie erkennt man, ob geschützte Zonen die Fläche einschränken?

Überlagern Sie die Grundstücksgrenzen mit offiziellen Einschränkungsplänen und wenden Sie die erforderlichen Abstände an. Wenn die bebaubare Fläche unter die Anforderungen sinkt, behandeln Sie dies als Warnsignal.

Wann sollten topografische und geotechnische Vermessungen bestellt werden?

Unmittelbar nach den ersten rechtlichen Überprüfungen und vor dem Design: Die Ergebnisse beeinflussen Fundamente, Entwässerung und Budgetentscheidungen.

Was ist ein rechtlicher Straßenanschluss?

Dokumentierter öffentlicher Zugang oder eine eingetragene Dienstbarkeit. „Wir nutzen den Weg informell“ ist riskant und kann blockiert werden.

Wie schätzt man die Kosten für den Anschluss an Versorgungsleistungen?

Fordern Sie offizielle Schreiben/Angebote mit indikativen Kosten und Zeitrahmen von den Anbietern an. Verlassen Sie sich nicht auf mündliche Zusicherungen in Ihrem Budget.

Was ist, wenn der Grundwasserspiegel hoch ist?

Planen Sie die Entwässerung, erhöhen Sie gegebenenfalls die Höhenlagen, wählen Sie geeignete Fundamente und gestalten Sie die richtige Platzierung von Tanks/Behandlungsanlagen. Ohne dies sind Überschwemmungen und Ausfälle wahrscheinlich.

Weiterführende Literatur

Brauchen Sie Hilfe bei Landprüfungen?

Wir stellen das Dokumentenpaket zusammen, fordern Versorgungsunternehmen Schreiben an und erstellen eine Risiko- & Kontingenztabelle. Kontaktieren Sie uns

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