Lista de verificación de debida diligencia de terreno para una casa o villa

1) Título y Límites

• Título y cadena de propiedad. Documentos: extracto de título/registro actual, cadena de transferencias, declaración de no arrestos/cargas. Riesgo: impugnación del título, fallo en el registro.
• Cargas y servidumbres. Extracto del registro, contratos de servidumbre, mapas de zonas protegidas. Riesgo: prohibición parcial de construcción, acceso de terceros.
• Estudio catastral/límite. Plan con coordenadas, consentimiento de límites vecinos. Riesgo: superposiciones, disputas, pérdida de área.
• Zonificación/uso del suelo. Mapa/regulaciones de zonificación: altura, densidad, retranqueos. Riesgo: uso o pisos prohibidos.
• Acceso legal por carretera. Acceso público o servidumbre contractual; plan de acceso con anchos/giros. Riesgo: “tierra en una bolsa”, acceso bloqueado.

2) Servicios y Capacidades

• Electricidad. Capacidad disponible, punto de conexión más cercano, clase de fiabilidad, costo y cronograma para la conexión; líneas aéreas/transformadores en ruta. Documentos: carta de la compañía de servicios/términos técnicos. Riesgo: generadores o costosa actualización.
• Abastecimiento de agua. Red de la ciudad / pozo / entrega; rendimiento, calidad, estacionalidad, ubicación del tanque. Documentos: términos de la compañía de agua / prueba de laboratorio / informe del perforador. Riesgo: escasez en temporada alta.
• Alcantarillado/aguas residuales. Alcantarillado de la ciudad / planta de tratamiento empaquetada / séptico; ubicación, nivel de agua subterránea, servicio. Documentos: términos o pasaporte de la planta, aprobación de ubicación. Riesgo: olores, inundaciones, multas.
• Aguas pluviales y drenaje. Salidas, pendientes, capacidad, flujos vecinos. Documentos: esquema de drenaje, nota de hidrología. Riesgo: socavación, moho, daños.
• Conectividad. ISP, disponibilidad de fibra, señal móvil/latencia. Riesgo: limitaciones de trabajo remoto/casa inteligente.
• Gas (si es relevante). Viabilidad de conexión/entrega, restricciones de almacenamiento. Riesgo: restricciones de CAPEX/OPEX y seguridad.

3) Geología, Terreno y Riesgos Climáticos

• Estudio topográfico (1:500) con contornos. Pendientes, quiebres, árboles/estructuras. Riesgo: trabajos de tierra inesperados, muros de contención.
• Investigación geotécnica. Capacidad de carga, estratos, agresividad del suelo. Riesgo: cimientos costosos, asentamientos.
• Hidrogeología. Niveles de agua subterránea por temporada, lentes perchadas, caminos de retroceso. Riesgo: inundaciones, tanques/plantas flotantes.
• Peligros. Deslizamientos de tierra, llanuras de inundación, flujos de escombros, erosión, retrocesos/mareas costeras, zonas sísmicas/de viento. Riesgo: aumento de costos estructurales, límites de seguros.
• Vegetación/suelos. Especies protegidas, raíces principales que impactan cimientos/drenaje. Riesgo: prohibiciones de tala, riesgo de daños.

4) Regulaciones y Permisos

• Alturas, retranqueos, densidad. Confirmar que la huella del edificio se ajuste a los retranqueos. Riesgo: reducción del área útil.
• Zonas protegidas/sanitarias. Línea costera, líneas eléctricas, carreteras, cuerpos de agua, reservas. Riesgo: prohibiciones/limitaciones de construcción.
• Reglas de la comunidad/HOA (si las hay). Fachadas, colores, cercas. Riesgo: rediseños, sanciones.
• Permiso de construcción y ocupación. Procedimiento, tiempo, revisiones/supervisión obligatorias. Riesgo: tiempo de inactividad, multas, sin conexiones.

5) Entorno y Factores Externos

• Desarrollo futuro. Pipeline de zonificación a tu alrededor; riesgo para vistas/insolación. Riesgo: menor atractivo de reventa/alquiler.
• Ruido/olores/tráfico. Carreteras, lugares, vertederos, subestaciones. Riesgo: incomodidad, malas calificaciones de alquiler.
• Sol y viento. Trayectoria del sol, rosa de los vientos, sombra de árboles/colinas. Riesgo: sobrecalentamiento/puntos fríos.
• Logística de construcción. Acceso para vehículos pesados, límites estacionales, puentes/giros/pendientes. Riesgo: retrasos, recargos de entrega.

6) Finanzas, Cronograma y Contratos

• Costo de conexión y cronogramas. Cartas/ofertas oficiales con precios y fechas. Riesgo: brechas de efectivo, retrasos en el lanzamiento.
• Presupuesto con contingencia. Trabajar con un plan P50 y contingencia de hasta P80. Riesgo: sobrecostos presupuestarios.
• Seguros y garantías. Título (donde esté disponible), construcción de todo riesgo, garantías del contratista. Riesgo: pérdidas no cubiertas.
• Estructura del acuerdo. Impuestos, moneda, depósito en garantía, cronograma de pagos, términos de terminación, responsabilidad por defectos ocultos. Riesgo: depósito perdido, largas disputas.

7) Paquete de Documentos del Vendedor/Agente

1. Extracto de título/registro + declaración de no cargas/arrestos.
2. Plan catastral/límite con coordenadas; área según documentos vs en el sitio.
3. Documentos de acceso por carretera (público/servidumbre), carta del propietario para acceso privado si corresponde.
4. Cartas/términos de proveedores de electricidad, agua, alcantarillado (o justificación para soluciones en el sitio) con costos/cronogramas indicativos.
5. Mapas de zonificación/limitaciones (altura, retranqueos, zonas protegidas).
6. Informes de estudio e investigación (geotécnico, hidrogeología, topográfico).
7. Regulaciones de la comunidad/HOA (si las hay), declaración sobre cuotas/deudas.
8. Consentimientos de co-propietarios/cónyuges/propietarios beneficiarios (donde corresponda).
9. Historial de propiedad (idealmente ≥10 años).
10. Consentimientos de límites vecinos (para estudios recientes).

8) Mini-revisión Antes del Diseño Esquemático

• Costo objetivo por m² y techo total de CAPEX fijado.
• Esquema de conexión (electricidad/agua/alcantarillado) confirmado por escrito.
• Concepto de drenaje alineado con el terreno y salidas.
• Huella del edificio se ajusta a los retranqueos y evita zonas protegidas.
• Orientación por sol/vientos/vistas validada en el plan topográfico.
• Logística de instalación: giros de camiones, lugares de descarga, ventanas estacionales.

9) Señales de Alerta

• No hay acceso legal por carretera documentado.
• Superposiciones de límites o discrepancias de área.
• Zonas protegidas/sanitarias consumen huella crítica.
• Los servicios se niegan a emitir cartas o ofrecen tiempos/costos inaceptables.
• Alto nivel de agua subterránea sin drenaje/salida viable.
• Pendientes pronunciadas → costosos muros de contención/pilotes que rompen la economía.
• Disputas/arrestos/cadena de propiedad poco clara.

10) A Quién Involucrar y Cuándo

Tabla de Control Inicial

Columnas sugeridas: Área, Verificación, Documento/Fuente, Estado, Vencido/Propietario, Notas/Costo.

Lectura adicional

• Comprar Terreno: Lista de Verificación Ampliada
• Servicios y Capacidades para una Casa Privada
• Drenaje en Sitios Inclinados: Esquemas Prácticos

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