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目次
- 1. タイトルと境界
- 2. ユーティリティと容量
- 3. 地質、地形と気候リスク
- 4. 規制と許可
- 5. 周囲と外部要因
- 6. 財務、スケジュールと契約
- 7. 売主/エージェントからの文書パッケージ
- 8. スキーマ設計前のミニチェック
- 9. レッドフラッグ
- 10. 誰を関与させるべきかとその時期
- コントロールテーブルスタート
- FAQ
1) タイトルと境界
- タイトルと所有権の連鎖。 書類: 現在のタイトル/登記証明書、譲渡の連鎖、逮捕/担保なしの声明。 リスク: タイトルの異議申し立て、登録の失敗。
- 担保と地役権。 登記証明書、地役権契約、保護区域の地図。 リスク: 部分的な建設禁止、第三者のアクセス。
- 地籍/境界調査。 座標付きの計画、隣人の境界同意。 リスク: 重複、争い、面積の喪失。
- ゾーニング/土地利用。 ゾーニングマップ/規制: 高さ、密度、後退距離。 リスク: 禁止された使用または階数。
- 法的道路アクセス。 公共アクセスまたは契約上の地役権; 幅/曲がり角を含むアプローチ計画。 リスク: 「袋の中の土地」、アクセスの遮断。
2) ユーティリティと容量
- 電力。 利用可能な容量、最寄りの接続ポイント、信頼性クラス、接続のコストとタイムライン; 経路上の架空線/変圧器。 書類: ユーティリティ会社の手紙/技術条件。 リスク: 発電機または高額なアップグレード。
- 水供給。 市のネットワーク / 井戸 / 配送; 収量、品質、季節性、タンクの配置。 書類: 水道事業の条件 / ラボテスト / 掘削者の報告。 リスク: ピークシーズンの不足。
- 下水/廃水。 市の下水道 / パッケージ処理プラント / 浄化槽; 設置、地下水位、サービス。 書類: 条件またはプラントパスポート、設置承認。 リスク: 悪臭、洪水、罰金。
- 雨水と排水。 排水口、傾斜、容量、隣接する流れ。 書類: 排水計画、水文学ノート。 リスク: 基礎の崩壊、カビ、損害。
- 接続性。 ISP、光ファイバーの可用性、モバイル信号/遅延。 リスク: リモートワーク/スマートホームの制限。
- ガス（該当する場合）。 接続/配送の実現可能性、保管制限。 リスク: CAPEX/OPEXおよび安全制約。
3) 地質、地形と気候リスク
- 等高線付きの地形調査 (1:500)。 傾斜、断層、樹木/構造物。 リスク: 予期しない土木工事、擁壁。
- 地質調査。 耐荷重、層、土壌の攻撃性。 リスク: 高額な基礎、沈下。
- 水文学。 季節ごとの地下水位、浮遊レンズ、逆流経路。 リスク: 洪水、浮遊タンク/プラント。
- 危険。 地滑り、氾濫原、土砂流、侵食、沿岸の後退/潮汐、地震/風ゾーン。 リスク: 構造コストの上昇、保険の制限。
- 植生/土壌。 保護種、基礎/排水に影響を与える主要な根。 リスク: 伐採禁止、損害リスク。
4) 規制と許可
- 高さ、後退距離、密度。 建物のフットプリントが後退距離内に収まることを確認。 リスク: 床面積の減少。
- 保護/衛生区域。 海岸線、電力線、道路、水域、保護区。 リスク: 建設禁止/制限。
- コミュニティ/HOAの規則（ある場合）。 外観、色、フェンス。 リスク: 再設計、罰金。
- 建築許可と占有。 手続き、タイミング、必須のレビュー/監督。 リスク: 待機時間、罰金、接続なし。
5) 周囲と外部要因
- 将来の開発。 あなたの周りのゾーニングパイプライン; 視界/日照へのリスク。 リスク: 再販/賃貸の魅力の低下。
- 騒音/臭気/交通。 道路、会場、ゴミ捨て場、変電所。 リスク: 不快感、低い賃貸評価。
- 太陽と風。 太陽の道、風のバラ、樹木/丘による影。 リスク: 過熱/寒冷スポット。
- 建設物流。 重車両のアクセス、季節的制限、橋/曲がり角/勾配。 リスク: 遅延、配達追加料金。
6) 財務、スケジュールと契約
- 接続コストとタイムライン。 価格と日付を含む公式の手紙/オファー。 リスク: キャッシュギャップ、立ち上げの遅延。
- 予算と予備費。 P50計画とP80までの予備費で作業。 リスク: 予算超過。
- 保険と保証。 タイトル（利用可能な場合）、建設全リスク、請負業者の保証。 リスク: 補償されない損失。
- 取引構造。 税金、通貨、エスクロー、支払いスケジュール、契約解除条件、隠れた欠陥の責任。 リスク: デポジットの喪失、長期の争い。
7) 売主/エージェントからの文書パッケージ
- タイトル/登記証明書 + 担保/逮捕なしの声明。
- 座標付きの地籍/境界計画; 書類による面積と現地の面積。
- 道路アクセス文書（公共/地役権）、私的アクセスのための所有者の手紙（該当する場合）。
- 電力、水道、下水道の提供者からの手紙/条件（または現地解決策の根拠）と推定コスト/タイムライン。
- ゾーニング/制約マップ（高さ、後退距離、保護区域）。
- 調査および調査報告書（地質、地下水、地形）。
- コミュニティ/HOAの規則（ある場合）、会費/負債に関する声明。
- 共同所有者/配偶者/実質的所有者の同意（該当する場合）。
- 所有権の履歴（理想的には10年以上）。
- 隣人の境界同意（最近の調査のため）。
8) スキーマ設計前のミニチェック
- m²あたりの目標コストと総CAPEXの上限が固定されている。
- 接続スキーム（電力/水道/下水）が書面で確認されている。
- 排水コンセプトが地形と排水口に合わせて調整されている。
- 建物のフットプリントが後退距離に収まり、保護区域を避けている。
- 日照/風/視界による方向性が地形計画で確認されている。
- 設置物流: トラックのターンアラウンド、荷下ろしスポット、季節的なウィンドウ。
9) レッドフラッグ
- 文書化された法的道路アクセスがない。
- 境界の重複または面積の不一致。
- 保護/衛生区域が重要なフットプリントを占有している。
- ユーティリティが手紙を発行することを拒否するか、受け入れられないタイミング/コストを提示する。
- 高い地下水があり、実行可能な排水/排水口がない。
- 急な傾斜 → 高額な擁壁/杭が必要で、経済性を損なう。
- 争い/逮捕/不明確な所有権の連鎖。
10) 誰を関与させるべきかとその時期
開始時
- 不動産弁護士 — タイトル、担保、取引構造。
- 測量士 — 地形調査、境界のスタッキング、座標の確認。
設計前
- 地質技術者 — ボーリング/試験ピット、基礎/排水のガイダンス。
- MEPエンジニア — 負荷、ルーティング、ユーティリティの手紙/条件。
- 建築家 — フットプリント、日照/視界、後退距離の遵守。
- 数量測定士/見積もり士 — CAPEXの見積もり + 予備費。
コントロールテーブルスタート
提案された列: エリア, チェック, 文書/ソース, ステータス, 期限/所有者, ノート/コスト。
| エリア | チェック | 文書/ソース | ステータス | 期限/所有者 | ノート/コスト |
|---|---|---|---|---|---|
| タイトル | 担保/留置権 | 登記証明書 | 必要 | 弁護士、3日 | — |
| 電力 | 容量/ポイント/コスト | ユーティリティの手紙/条件 | 進行中 | MEP、7日 | 推定8〜10k |
| 地質 | 3つのボーリング、報告書 | 地質報告書 | OK | 請負業者、10日 | 杭打ちストリップ |
FAQ
土地を購入する前に必要な書類は何ですか？
登記/タイトル証明書（所有権と担保）、座標付きの地籍/境界計画、文書化された法的道路アクセス、ユーティリティの手紙/条件または定義された現地解決策計画。
保護区域がフットプリントを制限しているかどうかはどうやって判断しますか？
公式の制約マップと重ね合わせてプロットの境界を適用し、後退距離を適用します。 建設可能な面積が要件を下回る場合は、レッドフラッグとして扱います。
地形および地質調査はいつ発注すべきですか？
初期の法的チェックの直後、設計の前に行います: 結果は基礎、排水、予算の決定に影響を与えます。
法的道路アクセスとは何ですか？
文書化された公共アクセスまたは登録された地役権です。「私たちは非公式にトラックを使用しています」はリスクが高く、遮断される可能性があります。
ユーティリティ接続コストを見積もるにはどうすればよいですか？
提供者から推定コストとタイムラインを含む公式の手紙/オファーを要求します。 予算において口頭の保証に依存しないでください。
地下水位が高い場合はどうすればよいですか？
排水を計画し、必要に応じて地面の高さを上げ、適切な基礎を選択し、タンク/処理プラントの適切な設置を設計します。 これがなければ、洪水や故障が発生する可能性があります。
さらなる読み物
土地チェックの手助けが必要ですか？
文書パッケージをまとめ、ユーティリティの手紙を要求し、リスクと予備費のテーブルを作成します。 お問い合わせ
