รายการตรวจสอบการตรวจสอบที่ดินสำหรับบ้านหรือวิลล่า

BY MARLA SINGER 25-10-27 15:48
รายการตรวจสอบการตรวจสอบที่ดินสำหรับบ้านหรือวิลล่า

เนื้อหา

1) ชื่อเรื่อง & ขอบเขต

  • ชื่อเรื่องและโซ่ของการเป็นเจ้าของ. เอกสาร: ชื่อเรื่อง/การลงทะเบียนปัจจุบัน, โซ่ของการโอน, แถลงการณ์ไม่มีการจับกุม/ภาระ. ความเสี่ยง: การท้าทายชื่อเรื่อง, ความล้มเหลวในการลงทะเบียน.
  • ภาระ & สิทธิการใช้. เอกสารการลงทะเบียน, สัญญาสิทธิการใช้, แผนที่เขตที่ได้รับการคุ้มครอง. ความเสี่ยง: ห้ามสร้างบางส่วน, การเข้าถึงของบุคคลที่สาม.
  • การสำรวจที่ดิน/ขอบเขต. แผนที่พร้อมพิกัด, ความยินยอมจากเพื่อนบ้าน. ความเสี่ยง: การทับซ้อน, ข้อพิพาท, การสูญเสียพื้นที่.
  • การแบ่งเขต/การใช้ที่ดิน. แผนที่การแบ่งเขต/กฎระเบียบ: ความสูง, ความหนาแน่น, การถอยหลัง. ความเสี่ยง: การใช้หรือชั้นที่ห้าม.
  • การเข้าถึงถนนตามกฎหมาย. การเข้าถึงสาธารณะหรือสิทธิการใช้ตามสัญญา; แผนการเข้าถึงพร้อมความกว้าง/การเลี้ยว. ความเสี่ยง: “ที่ดินในถุง”, การเข้าถึงถูกบล็อก.

2) สาธารณูปโภค & ความจุ

  • ไฟฟ้า. ความจุที่มีอยู่, จุดเชื่อมต่อที่ใกล้ที่สุด, ชั้นความน่าเชื่อถือ, ค่าใช้จ่าย & กำหนดการสำหรับการเชื่อมต่อ; สายไฟ/หม้อแปลงบนเส้นทาง. เอกสาร: จดหมายจากบริษัทสาธารณูปโภค/เงื่อนไขทางเทคนิค. ความเสี่ยง: เครื่องกำเนิดไฟฟ้าหรือการปรับปรุงที่มีค่าใช้จ่ายสูง.
  • การจ่ายน้ำ. เครือข่ายเมือง / บ่อน้ำ / การจัดส่ง; ผลผลิต, คุณภาพ, ฤดูกาล, การวางถัง. เอกสาร: เงื่อนไขของบริษัทน้ำ / การทดสอบในห้องปฏิบัติการ / รายงานจากผู้ขุดเจาะ. ความเสี่ยง: การขาดแคลนในฤดูกาลที่มีความต้องการสูง.
  • ระบบบำบัดน้ำเสีย. ระบบบำบัดน้ำเสียของเมือง / โรงบำบัดน้ำเสียแบบแพ็คเกจ / ระบบบำบัดน้ำเสีย; การตั้งอยู่, ระดับน้ำใต้ดิน, การบริการ. เอกสาร: เงื่อนไขหรือพาสปอร์ตของโรงงาน, การอนุมัติการตั้งอยู่. ความเสี่ยง: กลิ่น, น้ำท่วม, ค่าปรับ.
  • น้ำฝน & การระบายน้ำ. จุดระบายน้ำ, ความลาดชัน, ความจุ, การไหลของเพื่อนบ้าน. เอกสาร: แผนการระบายน้ำ, หมายเหตุทางน้ำ. ความเสี่ยง: การกัดเซาะ, เชื้อรา, ความเสียหาย.
  • การเชื่อมต่อ. ผู้ให้บริการอินเทอร์เน็ต, ความพร้อมของไฟเบอร์, สัญญาณมือถือ/ความล่าช้า. ความเสี่ยง: ข้อจำกัดในการทำงานจากระยะไกล/บ้านอัจฉริยะ.
  • ก๊าซ (ถ้ามี). ความเป็นไปได้ในการเชื่อมต่อ/การจัดส่ง, ข้อจำกัดในการจัดเก็บ. ความเสี่ยง: ข้อจำกัดด้าน CAPEX/OPEX และความปลอดภัย.

3) ธรณีวิทยา, สภาพภูมิประเทศ & ความเสี่ยงจากสภาพอากาศ

  • การสำรวจภูมิประเทศ (1:500) พร้อมเส้นระดับ. ความลาดชัน, การแตก, ต้นไม้/โครงสร้าง. ความเสี่ยง: งานดินที่ไม่คาดคิด, ผนังกันดิน.
  • การตรวจสอบทางธรณีเทคนิค. ความสามารถในการรับน้ำหนัก, ชั้นดิน, ความก้าวร้าวของดิน. ความเสี่ยง: ฐานรากที่มีค่าใช้จ่ายสูง, การตั้งตัว.
  • ไฮโดรจีโอโลยี. ระดับน้ำใต้ดินตามฤดูกาล, เลนส์ที่ตั้งอยู่, เส้นทางการไหลกลับ. ความเสี่ยง: น้ำท่วม, ถัง/โรงงานลอย.
  • อันตราย. ดินถล่ม, ที่ราบน้ำท่วม, การไหลของเศษซาก, การกัดเซาะ, การตั้งถิ่นฐาน/น้ำขึ้นน้ำลง, โซนแผ่นดินไหว/ลม. ความเสี่ยง: ค่าใช้จ่ายโครงสร้างที่เพิ่มขึ้น, ขีดจำกัดการประกัน.
  • พืช/ดิน. สปีชีส์ที่ได้รับการคุ้มครอง, รากใหญ่ที่มีผลกระทบต่อฐานราก/การระบายน้ำ. ความเสี่ยง: ห้ามตัดไม้, ความเสี่ยงจากความเสียหาย.

4) กฎระเบียบ & ใบอนุญาต

  • ความสูง, การถอยหลัง, ความหนาแน่น. ยืนยันว่าพื้นที่อาคารอยู่ภายในการถอยหลัง. ความเสี่ยง: พื้นที่ชั้นที่ลดลง.
  • เขตที่ได้รับการคุ้มครอง/สุขาภิบาล. ชายฝั่ง, สายไฟ, ถนน, แหล่งน้ำ, เขตสงวน. ความเสี่ยง: ห้ามสร้าง/ข้อจำกัด.
  • กฎของชุมชน/HOA (ถ้ามี). รูปลักษณ์, สี, รั้ว. ความเสี่ยง: การออกแบบใหม่, โทษ.
  • ใบอนุญาตก่อสร้าง & การเข้าพัก. ขั้นตอน, เวลา, การตรวจสอบ/การควบคุมที่จำเป็น. ความเสี่ยง: เวลาที่ไม่ได้ใช้งาน, ค่าปรับ, ไม่มีการเชื่อมต่อ.

5) สภาพแวดล้อม & ปัจจัยภายนอก

  • การพัฒนาในอนาคต. ท่อการแบ่งเขตที่อยู่รอบตัวคุณ; ความเสี่ยงต่อทัศนียภาพ/การรับแสง. ความเสี่ยง: ความน่าสนใจในการขาย/เช่าที่ลดลง.
  • เสียง/กลิ่น/การจราจร. ถนน, สถานที่, ทิ้งขยะ, สถานีไฟฟ้าย่อย. ความเสี่ยง: ความไม่สะดวก, คะแนนการเช่าที่ไม่ดี.
  • แสงแดด & ลม. เส้นทางของแสงแดด, ทิศทางลม, การบดบังโดยต้นไม้/ภูเขา. ความเสี่ยง: จุดร้อน/เย็น.
  • โลจิสติกส์การก่อสร้าง. การเข้าถึงยานพาหนะหนัก, ข้อจำกัดตามฤดูกาล, สะพาน/การเลี้ยว/ระดับ. ความเสี่ยง: ความล่าช้า, ค่าธรรมเนียมการจัดส่งเพิ่มเติม.

6) การเงิน, กำหนดการ & สัญญา

  • ค่าใช้จ่ายในการเชื่อมต่อ & กำหนดเวลา. จดหมาย/ข้อเสนออย่างเป็นทางการพร้อมราคาและวันที่. ความเสี่ยง: ช่องว่างเงินสด, ความล่าช้าในการเปิดตัว.
  • งบประมาณพร้อมเงินสำรอง. ทำงานกับแผน P50 และเงินสำรองสูงสุดถึง P80. ความเสี่ยง: งบประมาณเกิน.
  • การประกันภัย & การรับประกัน. ชื่อเรื่อง (ถ้ามี), การประกันภัยความเสี่ยงทั้งหมดในการก่อสร้าง, การรับประกันจากผู้รับเหมา. ความเสี่ยง: การสูญเสียที่ไม่ได้รับการคุ้มครอง.
  • โครงสร้างข้อตกลง. ภาษี, สกุลเงิน, การฝากเงิน, กำหนดการชำระเงิน, เงื่อนไขการยกเลิก, ความรับผิดชอบต่อข้อบกพร่องที่ซ่อนอยู่. ความเสี่ยง: เงินฝากที่สูญหาย, ข้อพิพาทที่ยาวนาน.

7) แพ็คเกจเอกสารจากผู้ขาย/ตัวแทน

  1. เอกสารชื่อ/การลงทะเบียน + แถลงการณ์ไม่มีภาระ/การจับกุม.
  2. แผนที่ที่ดิน/ขอบเขตพร้อมพิกัด; พื้นที่ตามเอกสารเทียบกับสถานที่.
  3. เอกสารการเข้าถึงถนน (สาธารณะ/สิทธิการใช้), จดหมายจากเจ้าของสำหรับการเข้าถึงส่วนตัวหากมี.
  4. จดหมาย/เงื่อนไขจากผู้ให้บริการไฟฟ้า, น้ำ, ระบบบำบัดน้ำเสีย (หรือเหตุผลสำหรับโซลูชันในสถานที่) พร้อมค่าใช้จ่าย/กำหนดเวลาที่บ่งชี้.
  5. แผนที่การแบ่งเขต/ข้อจำกัด (ความสูง, การถอยหลัง, เขตที่ได้รับการคุ้มครอง).
  6. รายงานการสำรวจ & การตรวจสอบ (ทางธรณีเทคนิค, ไฮโดรจีโอโลยี, ภูมิประเทศ).
  7. กฎระเบียบของชุมชน/HOA (ถ้ามี), แถลงการณ์เกี่ยวกับค่าธรรมเนียม/หนี้สิน.
  8. ความยินยอมจากเจ้าของร่วม/คู่สมรส/เจ้าของที่มีประโยชน์ (ถ้ามี).
  9. ประวัติการเป็นเจ้าของ (โดยปกติ ≥10 ปี).
  10. ความยินยอมจากเพื่อนบ้าน (สำหรับการสำรวจล่าสุด).

8) การตรวจสอบเบื้องต้นก่อนการออกแบบเชิงสถาปัตยกรรม

  • ค่าใช้จ่ายเป้าหมายต่อ m² และเพดาน CAPEX รวมที่กำหนด.
  • แผนการเชื่อมต่อ (ไฟฟ้า/น้ำ/ระบบบำบัดน้ำเสีย) ยืนยันเป็นลายลักษณ์อักษร.
  • แนวคิดการระบายน้ำ สอดคล้องกับภูมิประเทศและจุดระบายน้ำ.
  • พื้นที่อาคาร อยู่ภายในการถอยหลังและหลีกเลี่ยงเขตที่ได้รับการคุ้มครอง.
  • การจัดแนว โดยแสงแดด/ลม/ทัศนียภาพได้รับการตรวจสอบในแผนภูมิภูมิประเทศ.
  • โลจิสติกส์การติดตั้ง: จุดเลี้ยวรถบรรทุก, จุดขนถ่าย, หน้าต่างตามฤดูกาล.

9) ธงแดง

  • ไม่มีการเข้าถึงถนนตามกฎหมายที่มีเอกสาร.
  • การทับซ้อนของขอบเขต หรือความไม่ตรงกันของพื้นที่.
  • เขตที่ได้รับการคุ้มครอง/สุขาภิบาล ใช้พื้นที่ที่สำคัญ.
  • สาธารณูปโภคปฏิเสธที่จะออกจดหมายหรือเสนอเวลา/ค่าใช้จ่ายที่ไม่สามารถยอมรับได้.
  • ระดับน้ำใต้ดินสูง โดยไม่มีการระบายน้ำ/จุดระบายที่เหมาะสม.
  • ความลาดชันชัน → ผนังกันดิน/เสาเข็มที่มีค่าใช้จ่ายสูงซึ่งทำให้เศรษฐศาสตร์ไม่คุ้มค่า.
  • ข้อพิพาท/การจับกุม/โซ่การเป็นเจ้าของที่ไม่ชัดเจน.

10) ใครควรมีส่วนร่วม & เมื่อไหร่

ในช่วงเริ่มต้น

  • ทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์ — ชื่อเรื่อง, ภาระ, โครงสร้างข้อตกลง.
  • Surveyor — การสำรวจภูมิประเทศ, การกำหนดขอบเขต, การตรวจสอบพิกัด.

ก่อนการออกแบบ

  • วิศวกรทางธรณีเทคนิค — การเจาะ/หลุมทดสอบ, คำแนะนำเกี่ยวกับฐานราก/การระบายน้ำ.
  • วิศวกร MEP — โหลด, การจัดเส้นทาง, จดหมาย/เงื่อนไขของสาธารณูปโภค.
  • สถาปนิก — พื้นที่อาคาร, แสงแดด/ทัศนียภาพ, การปฏิบัติตามการถอยหลัง.
  • ผู้ประมาณ/ผู้ประเมินปริมาณ — การประมาณการ CAPEX + เงินสำรอง.

ตารางควบคุมเริ่มต้น

คอลัมน์ที่แนะนำ: พื้นที่, ตรวจสอบ, เอกสาร/แหล่งที่มา, สถานะ, กำหนด/เจ้าของ, หมายเหตุ/ค่าใช้จ่าย.

พื้นที่ ตรวจสอบ เอกสาร/แหล่งที่มา สถานะ กำหนด/เจ้าของ หมายเหตุ/ค่าใช้จ่าย
ชื่อเรื่อง ภาระ/การจำนอง เอกสารการลงทะเบียน ต้องการ ทนายความ, 3 วัน —
ไฟฟ้า ความจุ/จุด/ค่าใช้จ่าย จดหมาย/เงื่อนไขของสาธารณูปโภค กำลังดำเนินการ MEP, 7 วัน ประมาณ 8–10k
Geotech 3 การเจาะ, รายงาน รายงาน Geotech ตกลง ผู้รับเหมา, 10 วัน เสาเข็ม

คำถามที่พบบ่อย

เอกสารใดบ้างที่จำเป็นก่อนการซื้อที่ดิน?

เอกสารการลงทะเบียน/ชื่อเรื่อง (การเป็นเจ้าของและภาระ), แผนที่ที่ดิน/ขอบเขตพร้อมพิกัด, การเข้าถึงถนนตามกฎหมายที่มีเอกสาร, และจดหมาย/เงื่อนไขของสาธารณูปโภคหรือแผนโซลูชันในสถานที่ที่กำหนด.

จะบอกได้อย่างไรว่าเขตที่ได้รับการคุ้มครองจำกัดพื้นที่?

ซ้อนทับขอบเขตแปลงกับแผนที่ข้อจำกัดอย่างเป็นทางการและใช้การถอยหลังที่กำหนด. หากพื้นที่ที่สร้างได้ลดลงต่ำกว่าข้อกำหนด ให้ถือว่าเป็นธงแดง.

เมื่อไหร่ควรสั่งการสำรวจภูมิประเทศและทางธรณีเทคนิค?

ทันทีหลังจากการตรวจสอบทางกฎหมายเบื้องต้นและก่อนการออกแบบ: ผลลัพธ์จะส่งผลต่อฐานราก, การระบายน้ำ, และการตัดสินใจด้านงบประมาณ.

การเข้าถึงถนนตามกฎหมายคืออะไร?

การเข้าถึงสาธารณะที่มีเอกสารหรือสิทธิการใช้ที่ลงทะเบียน. “เราใช้เส้นทางอย่างไม่เป็นทางการ” เป็นความเสี่ยงและอาจถูกบล็อก.

จะประมาณการค่าใช้จ่ายในการเชื่อมต่อสาธารณูปโภคได้อย่างไร?

ขอจดหมาย/ข้อเสนออย่างเป็นทางการพร้อมค่าใช้จ่ายและกำหนดเวลาที่บ่งชี้จากผู้ให้บริการ. อย่าพึ่งพาคำรับรองด้วยวาจาในงบประมาณของคุณ.

ถ้าระดับน้ำใต้ดินสูงจะทำอย่างไร?

วางแผนการระบายน้ำ, ยกระดับที่ดินหากจำเป็น, เลือกฐานรากที่เหมาะสม, และออกแบบการตั้งถัง/โรงงานบำบัดอย่างถูกต้อง. หากไม่มีสิ่งนี้ น้ำท่วมและความล้มเหลวมีแนวโน้มที่จะเกิดขึ้น.

การอ่านเพิ่มเติม

ต้องการความช่วยเหลือในการตรวจสอบที่ดิน?

เราจะจัดทำแพ็คเกจเอกสาร, ขอจดหมายจากสาธารณูปโภค, และสร้างตารางความเสี่ยง & เงินสำรอง. ติดต่อเรา

Recent Post
ทรัพย์สินล่าสุด