Liste de vérification de diligence raisonnable pour un terrain pour une maison ou une villa

BY MARLA SINGER 25-10-27 15:48
Liste de vérification de diligence raisonnable pour un terrain pour une maison ou une villa

Contenu

1) Titre & Limites

  • Titre et chaîne de propriété. Documents : extrait de titre/enregistrement actuel, chaîne de transferts, déclaration de non-saisie/charges. Risque : contestation de titre, échec d'enregistrement.
  • Charges & servitudes. Extrait du registre, contrats de servitude, cartes de zones protégées. Risque : interdiction partielle de construction, accès de tiers.
  • Enquête cadastrale/limites. Plan avec coordonnées, consentement de la limite voisine. Risque : chevauchements, litiges, perte de surface.
  • Zonage/utilisation des terres. Carte/régulations de zonage : hauteur, densité, retraits. Risque : utilisation ou étages interdits.
  • Accès routier légal. Accès public ou servitude contractuelle ; plan d'approche avec largeurs/tournants. Risque : « terrain dans un sac », accès bloqué.

2) Services & Capacités

  • Électricité. Capacité disponible, point de connexion le plus proche, classe de fiabilité, coût & calendrier de connexion ; lignes aériennes/transformateurs sur le trajet. Documents : lettre de la compagnie d'électricité/conditions techniques. Risque : générateurs ou mise à niveau coûteuse.
  • Approvisionnement en eau. Réseau municipal / puits / livraison ; rendement, qualité, saisonnalité, emplacement des réservoirs. Documents : conditions de la compagnie des eaux / test de laboratoire / rapport de forage. Risque : pénuries en haute saison.
  • Égouts/eaux usées. Égout municipal / station de traitement décentralisée / fosse septique ; emplacement, niveau de la nappe phréatique, service. Documents : conditions ou passeport de l'installation, approbation de l'emplacement. Risque : odeurs, inondations, amendes.
  • Eaux pluviales & drainage. Déversoirs, pentes, capacité, flux voisins. Documents : schéma de drainage, note d'hydrologie. Risque : affaissement, moisissure, dommages.
  • Connectivité. FAI, disponibilité de la fibre, signal mobile/latence. Risque : limitations de travail à distance/maison intelligente.
  • Gaz (si pertinent). Faisabilité de la connexion/livraison, restrictions de stockage. Risque : contraintes CAPEX/OPEX et de sécurité.

3) Risques Géologiques, Terrains & Climatiques

  • Enquête topographique (1:500) avec contours. Pentes, ruptures, arbres/structures. Risque : travaux de terrassement inattendus, murs de soutènement.
  • Enquête géotechnique. Capacité portante, strates, agressivité du sol. Risque : fondations coûteuses, tassement.
  • Hydrogéologie. Niveaux de la nappe phréatique par saison, lentilles perchées, chemins de reflux. Risque : inondations, réservoirs/plantes flottants.
  • Risques. Glissements de terrain, plaines inondables, coulées de débris, érosion, retraits/marées côtières, zones sismiques/de vent. Risque : augmentation des coûts structurels, limites d'assurance.
  • Végétation/sols. Espèces protégées, racines majeures impactant les fondations/drainage. Risque : interdictions d'abattage, risque de dommages.

4) Régulations & Permis

  • Hauteurs, retraits, densité. Confirmer que l'emprise du bâtiment respecte les retraits. Risque : réduction de la surface de plancher.
  • Zones protégées/sanitaires. Littoral, lignes électriques, routes, plans d'eau, réserves. Risque : interdictions/limitations de construction.
  • Règles communautaires/HOA (le cas échéant). Façades, couleurs, clôtures. Risque : redesigns, pénalités.
  • Permis de construire & occupation. Procédure, timing, examens/supervision obligatoires. Risque : temps d'inactivité, amendes, pas de connexions.

5) Environnement & Facteurs Externes

  • Développement futur. Pipeline de zonage autour de vous ; risque pour les vues/l'insolation. Risque : attrait de revente/location réduit.
  • Bruits/odeurs/trafic. Routes, lieux, décharges, sous-stations. Risque : inconfort, mauvaises évaluations locatives.
  • Soleil & vent. Chemin du soleil, rose des vents, ombrage par des arbres/collines. Risque : surchauffe/points froids.
  • Logistique de construction. Accès pour véhicules lourds, limites saisonnières, ponts/tournants/pentes. Risque : retards, frais de livraison.

6) Finances, Calendrier & Contrats

  • Coût de connexion & délais. Lettres/offres officielles avec prix et dates. Risque : lacunes de trésorerie, retards de lancement.
  • Budget avec contingence. Travailler avec un plan P50 et une contingence jusqu'à P80. Risque : dépassements de budget.
  • Assurances & garanties. Titre (lorsqu'il est disponible), construction tous risques, garanties des entrepreneurs. Risque : pertes non couvertes.
  • Structure de l'accord. Taxes, devise, séquestre, calendrier de paiement, conditions de résiliation, responsabilité pour défauts cachés. Risque : dépôt perdu, longs litiges.

7) Paquet de Documents du Vendeur/Agent

  1. Extrait de titre/enregistrement + déclaration de non-encumbrances/arrestations.
  2. Plan cadastral/limite avec coordonnées ; surface par documents vs sur site.
  3. Documents d'accès routier (public/servitude), lettre du propriétaire pour accès privé si applicable.
  4. Lettre/conditions des fournisseurs d'électricité, d'eau, d'égouts (ou justification pour des solutions sur site) avec coûts/délais indicatifs.
  5. Cartes de zonage/contraintes (hauteur, retraits, zones protégées).
  6. Rapports d'enquête & d'investigation (géotechnique, hydrogéologie, topographique).
  7. Régulations communautaires/HOA (le cas échéant), déclaration sur les cotisations/dettes.
  8. Consentements des co-propriétaires/conjoints/propriétaires bénéficiaires (le cas échéant).
  9. Historique de propriété (idéalement ≥10 ans).
  10. Consentements de limites voisines (pour les enquêtes récentes).

8) Mini-vérification Avant la Conception Schématique

  • Coût cible par m² et plafond total CAPEX fixés.
  • Schéma de connexion (électricité/eau/égouts) confirmé par écrit.
  • Concept de drainage aligné avec le terrain et les déversoirs.
  • Emprise du bâtiment respecte les retraits et évite les zones protégées.
  • Orientation par rapport au soleil/vents/vues validée sur le plan topographique.
  • Logistique d'installation : zones de retournement de camions, emplacements de déchargement, fenêtres saisonnières.

9) Signaux d'Alerte

  • Aucun accès routier documenté.
  • Chevauchements de limites ou divergences de surface.
  • Zones protégées/sanitaires consomment l'emprise critique.
  • Les services refusent de délivrer des lettres ou proposent des délais/coûts inacceptables.
  • Niveau élevé de la nappe phréatique sans drainage/déversoir viable.
  • Pentes raides → murs de soutènement/coffrages coûteux qui rompent l'économie.
  • Litiges/arrestations/chaîne de propriété floue.

10) Qui Impliquer & Quand

Au début

  • Avocat en immobilier — titre, charges, structure de l'accord.
  • Géomètre — enquête topographique, marquage des limites, vérification des coordonnées.

Avant la conception

  • Ingénieur géotechnique — forages/trous d'essai, conseils sur les fondations/drainage.
  • Ingénieur MEP — charges, routage, lettres/conditions des services publics.
  • Architecte — emprise, soleil/vues, conformité avec les retraits.
  • Estimateur/quantité — estimation CAPEX + contingence.

Tableau de Contrôle Initial

Colonnes suggérées : Zone, Vérification, Document/Source, Statut, Échéance/Propriétaire, Notes/Coût.

Zone Vérification Document/Source Statut Échéance/Propriétaire Notes/Coût
Titre Charges/privations Extrait du registre Requis Avocat, 3 j —
Électricité Capacité/point/coût Lettre/conditions de l'utilitaire En cours MEP, 7 j Est. 8–10k
Géotech 3 forages, rapport Rapport géotechnique OK Entrepreneur, 10 j Strip de pieux

FAQ

Quels documents sont essentiels avant d'acheter un terrain ?

Extrait de registre/titre (propriété et charges), plan cadastral/limite avec coordonnées, accès routier légal documenté, et lettres/conditions des services publics ou un plan de solution sur site défini.

Comment savoir si les zones protégées limitent l'emprise ?

Superposez les limites de la parcelle avec des cartes de contraintes officielles et appliquez les retraits requis. Si la surface constructible diminue en dessous des exigences, considérez cela comme un signal d'alerte.

Quand commander des enquêtes topographiques et géotechniques ?

Juste après les vérifications légales initiales et avant la conception : les résultats influencent les fondations, le drainage et les décisions budgétaires.

Qu'est-ce que l'accès routier légal ?

Accès public documenté ou servitude enregistrée. « Nous utilisons la piste de manière informelle » est risqué et peut être bloqué.

Comment estimer les coûts de connexion aux services publics ?

Demandez des lettres/offres officielles avec des coûts et des délais indicatifs auprès des fournisseurs. Ne comptez pas sur des assurances verbales dans votre budget.

Que faire si la nappe phréatique est élevée ?

Planifiez le drainage, élevez les niveaux si nécessaire, choisissez des fondations appropriées et concevez un bon emplacement pour les réservoirs/plantes de traitement. Sans cela, les inondations et les échecs sont probables.

Lectures complémentaires

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Nous assemblerons le paquet de documents, demanderons des lettres de services publics et construirons un tableau des risques & contingences. Contactez-nous

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